商场解读| 房价解析 | 楼盘测评 |商业谈论
据传，近期西安将出台一个重磅方针，或许会给楼市不小的轰动。
1:
2019年12月出台的《西安市产品房预售资金监督处理办法（征求意见稿）》或将失败，不予履行。
2:
现房出售方针或将落地！即洋房需封顶方可入市出售，高层需建到三分之一才干入市出售！
这两条方针的真实性有待验证，但之前早有“端倪”。
1
关于资金监管：
2019年12月13日，西安市住宅和城乡建造局发布《西安市产品房预售资金监督处理办法（征求意见稿）》，西安拟制止房企直接收买房款。
原意见稿对专用账户的建立及监管协议的签定，产品房预售资金的收存、拨付及运用，监管协议的免除，监督与处理都有清晰的法令规矩。
划要点：
对产品房预售资金施行全额、全程监管，专款专户、专款专用、关闭处理，并对用于付出工程建造等费用的预售资金施行要点监管，要点监管资金额度甚至为所需工程建造资金总额的1.2倍，且有必要依照产品房开发项目建造进展进行核拨，完结不动产初次挂号后方能提取悉数要点监管资金。
新准则制止开发商直接收取预售资金，这在某种程度上预示着房企最大融资途径或将开端“上锁”。
关于现房出售：
现房出售与期房出售是现在商场干流的两种房子出售形式，期房出售是指房子还未建成果已对外出售。
而现房是指顾客在购买时具有即买即可入住的产品房，即开发商已办好所售房子的大产证的产品房，与顾客签定产品房买卖合同后，当即能够处理入住并获得产权证。
现房出售是指其方针掩盖范围内的房子至少拿下大产证（不动产初次挂号证）才干对外出售。
现在西安精装现房出售的项目有碧桂园阅江府、碧桂园香湖湾1号、碧桂园国湖，其间碧桂园阅江府第一批房源，在拿下大证之后才正式对外销。
资金监管和现房出售，尽管“手法”不同，但“异曲同工”，其终极目标都是坚持房地产商场长时刻安稳健康的开展态势。
2
资金监管和现房出售，不管哪一个都会对商场发生巨大革新。
01
保证购房者权益，下降烂尾危险
一直以来房企的资金来源，30%来自于自有资金，19%来自于开发借款，45%来自于房款。而房款的重要组成部分便是预售款——包括购房者交给的定金和首付。预售款无利息，本钱低，且不受非标融资途径收紧影响，是房企至关重要的资金来源和现金流。
我国还没有全国性的针对预售资金的严厉监管准则，大都时分仅仅凭借于开发商的自律。但由于大环境下行影响，近年来部分资金严重的房企呈现了违规套取预售资金“拆东墙补西墙”或进行土地获取、添加新项目开工等，终究导致烂尾失控。据悉，现在西安还存在着约200个烂尾或潜在烂尾危险的项目。
如资金监管施行，完成“专款专用”有利于下降烂尾概率。现房出售的条件是拿到大证，所见即所得，“一手交钱一手交房”，这也将有用削减因拿不到“两书一表”而发生的维权问题，有利于商场良性开展。
02
房企“现金流”受阻，扩张“熄火”
一起资金监管相当于扼住了房企资金命门，现房出售更将延伸开发周期，均大幅添加运营压力。在某种程度上，熄火高周转，迫使房企放缓扩张脚步，给土地前端商场带来新的改变。而对西安土拍商场来讲，据华夏地产计算截止12月26日，2019年西安土拍规划建筑面积同比下降16.07%，或将加重未来房源供给缺少。
03
加快房企洗牌，斗室企或将退出商场
一起，房企或将加快洗牌。头部房企会减缓扩张脚步，但因“底盘”够大，遭到的负面影响不会过分剧烈，但斗室企或许会因而逐步退出商场。
04
房源入市周期拉长，短期内新房供给削弱
房企入市周期拉长，短时刻内供给削弱，供需端会呈现改变， 新房“货源”短期内或将呈现缺乏，商场热度反弹，会影响一部分购房者提早入市，二手房商场或许会因而升温。
05
开发本钱提高，或将进一步推高房价
现房出售项目的资金投入大约是一般期房出售项目的2.5到3.5倍，而且资金回笼的时刻也会拉长3-4倍。这在某种程度上预示着开发商本钱加大，终究或将导向两种成果，一是高房价，另一个则是在限价压力之下或许会迸发新的质量上的问题。
3
关于资金监管和现房出售，实践落地状况都不太达观。
关于资金监管，现在仅有石家庄、合肥、武汉、乌鲁木齐、珠海等城市现已履行，也有相似西安等部分城市进行“试探性了解”。现房出售则主要以试点为主，不过最终多不了了之……不能大面积推行，归根到底仍是“杀伤力”太强，一般房企真承受不住。
2018年下半年广东房地产协会曾提出申请，要调整产品房预售，悉数改成现房出售，不过后来就没有然后了。南京和杭州也曾出台方针，但后来也取消了。除此之外，深圳、重庆、无锡、西安等多个城市则为试点运转，即部分地块现房出售。
南京
2016年8月11日，南京出台方针，当地块竞价到达最高限价90%时要求现房出售。
2016年8月至2018年7月，规矩履行的两年时刻，南京共呈现了67个现房出售地块，已连续进入商场。
2018年7月这条规矩在新挂地块的出让条件中取消了，调整为：当地块竞价到达最高限价时，竞赛自我克制产品住宅（租借住宅）建筑面积。
杭州
2017年3月24日杭州发布规矩，当土地溢价率到达50%时，地块所建产品房子须在获得不动产挂号证后方可出售。尔后半年杭州土地出让，主城区共出让十宗涉宅地块，其间有九宗有必要现房出售。
但由于土地供给严重，2017年7月13日土拍布告中，“溢价50%须现房出售”这个条款删去。
西安
碧桂园在西安浐灞的碧桂园阅江府、碧桂园香湖湾1号，在沣东的碧桂园国湖均为现房出售，现均已面市。
从长远来看，资金监管和现房出售都是大势所趋，但在实践履行上，“一刀切”或急于求成或许会导致更多问题，究竟现在房地产全部预期都是建立在期房出售的根底之上的。
AI君有话说
回到文首，资金监管“按下不表”，即便是现房出售的履行，都或将经过多重影响，影响“持币观望”提早出手，再次推高商场热度。且就其他城市的履行成果来看，作用并不达观。因而不少业界以为的“差异化履行”，即仍是先拿部分优质地块下手，或许不失为另一种更为温文的出路。
补白：现在红头文件还未发布，以上仅为AI君的猜想，仅供参考，全部以实践为准！
最终，来个小投票，我们以为以下哪条方针更适合当下西安商场？
撰文 ：AI君
临潼：中海阅骊山
蓝田：中远白鹿汀洲
