◎ 来历 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 修改 | 密探君
当不少房企还沉浸在年终光辉战绩之时，龙头房企却渐渐的开端活跃谋划开年后第一波“地产本钱方案”，他们很清楚元旦“央行宣告降准‘放水’8000亿元人民币与己没多大相关”。
所以说，即便是开年之初、上一年出售额再创前史新高，他们也不敢有一点点松懈和麻痹大意，由于他们深知：这种高出售额依然是靠高杠杆之称的，能依托本身运营现金流而存活、强大的还基本上没有。
1月6日，声称2019年全国出售十强房企“稳健王”的龙湖集团对外布告一揽子再融资方案：发行于2027年到期的2.5亿美元、年息率3.375%的优先收据，发行于2032年到期的4亿美元、年息率3.85%的优先收据。估计所得金钱将用于再融资及公司用处。
密探君查询得悉，龙湖集团此前几年美元债发行相对较少，比方2018年、2019年各均为一单，融资利率比较其他绝大多数房企都要低许多，像2019年9月曾发行过8.5亿美元、年息率3.95%的10年期美元债。
注：龙湖历年美元债发行一览表
与龙湖同一天，禹州地产布告发行金额6.45亿美元、年息率7.375%、2026年到期的优先收据，拟将所得金钱净额首要用作为将于一年内到期的现有中长时间境外债款再融资。也便是说，本次融资大多数都用在借新还旧，处理短期债款到期归还问题。
曩昔一年，禹洲地产可谓是境外长时间资金商场上的“吸血大王”，累计融资发行总额65亿美元债，比较2018年融资发行20亿美元债则同比添加225%。
注：禹洲地产美元债发行一览表
同样是1月6日，合景泰富对外宣告发行2027年到期、本金总额3亿美元之年息率7.40%的优先收据，拟将所得金钱用于现有债项再融资。
密探君计算得悉，2019年合景泰富完成美元债融资12.25亿美元，2018年美元债融资9亿美元，略有添加。咱们此前曾剖析过合景泰富2019年中期时的手头现金相对短期还账压力仍较为宽余，旗下子公司广州合景控股曾在境内屡次发行公司债融资。
注：合景泰富美元债发行一览表
概况，请看地产密探日前刊发的《凶猛啊，房企年末发债决心爆破：合景泰富现金充分却融125亿》一文，对合景泰赋有具体的深度解析。
密探君还留意到，“头部房企之王”碧桂园也于昨夜布告主张向组织投资者发行美元优先收据的融资方案。与禹洲地产表述相同，碧桂园也表明倘发行美元优先收据，拟将收据发行所得净额用于将在一年内到期的现有中长时间境外债款再融资。
龙光地产昨夜也布告主张发行“有担保美元定息”优先收据，拟将主张收据发行所得金钱净额用作现有债款再融资。
元旦前夕，地产密探刊发重磅稿件《重磅！2019年楼市收官：诞生34家千亿房企，比上一年多4家！》，从全口径看，“全国销冠”碧桂园2019年已开挨近8000亿元出售规划，碧桂园、万科与恒大三强已将规划门槛提高到6000亿元级，光辉备至，放眼全球，都极为罕见。
咱们不要忘掉：房企规划推上新的巅峰，既有商场的要素，也有抱团协作剧增，但2019年百强出售增速已跌至6.5%，与上一年同期增速35.1%比较可谓“大腰斩”。
对房企而言，更能看清本身才能便是“权益出售”，以碧桂园为例，上一年12月出售额同比增速仅有1.88%，权益出售面积却同比下降14.72%。从TOP10强来看，比较全口径，各大房企权益出售额增速放缓得更为显着。
虽然房企出售规划再创新高，但出售额增速放缓，特别是权益出售额增速放缓，已为各大房企敲响了警钟，有必要分外留意现金流的安全性。从克而瑞上一年中期计算的174家房企来看，总有息负债规划的增速要显着高于现金增速，融资本钱一路走高。
以美元债“吸血大王”禹洲地产为例，从克而瑞计算看，2019年权益出售额447.6亿元，比较2018年权益出售额近520亿元则呈现显着下滑。虽然2019年中期禹洲多向成绩目标体现亮眼，但不容忽视的是，净负债率已小幅添加至73%，均匀融资本钱微升到7.47%，官方解说是拿地所造成的，但不少地块仍是“地王”。
所以说，从各房企美元债融资期限看，一个较显着趋势是当时发行债期限较长，以归还、置换到期的短期债款，意在优化债款结构，防止公司遭受现金流短期承压。
据券商组织计算：2020年各大房企触及信誉债、海外债、ABS算计到期逾6000亿元，对应的是再融资需求逾6000亿元，其间海外债净融资需求近300亿美元。
咱们不难看出：面临2020年更为严峻的楼市检测，像龙光、金茂、禹洲等大型房企近两年在一线、新一线城市储藏不少高价地王，后续怎么高质量开发、去化等应战极大，但首先要确保现金流不出问题，不为短期还账压力而焦虑。
修改：密探君
文章来历：地产密探
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