2019年的杭州楼市现已落下帷幕。
这一年里，调控继续收紧，土地商场出台了双限方针，房价变得更“通明”了。
这一年里，在咱们的印象中，楼市在降温，购房者在回归理性。
但相同是在这一年，新房商场仍旧有着138400套的成交量（数据来历钱江晚报购房宝，含临安、富阳，截止12月31日，下同）。
从新年往后的“小阳春”开端，楼市一向保持着较高的热度。直到8月，供给量开端井喷，随后几个月，根本上每月的成交和入市都会构成不小的剪刀差，有些房子开端难卖了，新房的库存开端上升了。
二手房商场则较上一年有显着上升。依据钱江晚报购房宝的多个方面数据显现，杭州市区（不含临安）2019年共成交81333套，相较于2018年的72422套增加了12%。
量价齐升，2019年二手房商场行情报价全体来说较2018年下半年有所上升，但比2018年上半年的巅峰期仍有距离。
另一方面，二手房挂牌量也水涨船高，2018年12月，通明售房网上显现的市区挂牌总量还只要6万余套，而现在，挂牌量现已打破10万套，并仍有上升的趋势。
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15次万人摇、5次2万人摇
本年楼市成交138400套
本年是杭州楼市实施摇号方针的第二年，从2月份的我国铁建西湖世界城开端，到这个月刚刚发布摇号成果的杭州融创城，全年共有10个楼盘、15次摇号上演了“万人摇”的炽热局面，更有5次摇号达成了“2万人摇”的成果。
这些项目大多是偏刚需的楼盘，但本年不少中高端楼盘体现相同抢眼。比方滨江区的杭州壹号院与晓风印月，即便房源总价高达近千万，也一向是一房难求。大略预算，这两个楼盘一次开盘的冻住金额就高达百亿元。
正是在这些红盘的加持下，本年的杭州楼市依然保持了较高的热度，交出了138400套的新房成交答卷。
与上一年142241套的成交量比较，新房成交下降了3841套，同比跌幅2.7%。但有必要留意一下的是，2018年楼市住所成交量为97430套，而本年的住所成交达到了104548套。也就是说，新房成交下降首要体现在非住所的酒店式公寓等产品，住所商场的热度仍旧。
比较之下，商业类产品热度敏捷褪去，33852套的全年成交量同比降幅高达24.5%。
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住所入市量首破10万套
单月成交和供给构成剪刀差
与成交状况的改动不同的是，杭州近几年来的土地商场，继续的“凶狠”行情。上一年，杭州更是成为全国的“卖地之王”。这些成交地块本年接连入市，因而带来了许多供给。多个方面数据显现，2019年杭州新房供给量高达145997套，创下前史新高。
而其间，全年923次摇号带来了108101套的住所供给，相同改写了前史记录。这也是杭州楼市单年住所供给量初次打破10万套。
本年的8月、10月、11月和12月，单月住所供给量均超越1万套。11月的单月新房供给量更是前所未有地达到了24202套。
在这样许多的供给下，成交却没有跟上，因而构成了单月的剪刀差，库存天然也跟着上涨。事实上，本年8月开端，住所的当月入市量就开端显着超越成交量，非住所类产品这类状况愈加显着。因而，全体库存本年以来继续不断的添加。
本年10月，杭州楼市商品房库存继2017年4月后再次打破10万套。
到现在，新房库存量已达到111363套，为2017年2月以来新高。其间住所39537套，非住所库存则直接达到了71826套。
3
购房者回归理性
楼市在继续降温
虽然库存在不断上涨，但依照本年的月均成交量来核算，现在住所库存的去化周期依然只要4.5个月。
事实上，假如只是看纸面的库存状况和本年的住所成交量，可能会觉得楼市的热度比上一年有过之无不及。但跟着“双限方针”的出台、对开发商资金的各种“围追堵截”，咱们显着能感觉到楼市在降温，购房者在回归理性。
本年新年往后的一波“小阳春”行情，确实在那两三个月里让不少楼盘收成了一大波成交。但随后，许多区域和板块开端疲软。比方临安区的成交量，现已接连6个月没能打破2000套。万人摇的红盘之外，也有许多的楼盘流摇，开盘即售罄关于许多楼盘来说早已成为奢求。
但即便是这样，某房企营销总监也坦言：“楼市还远没有到完全冷的时分，至少几年前卖房子开盘只卖两三成是很正常的。”而现在，不少楼盘的房子仍是很不愁卖的，即便做不到开盘即罄，续销一段时间也能悉数去化。
直到成交和供给开端接连呈现剪刀差的几个月，才能说楼市是真的降温了。从前咱们了解的那些拓客、拉客的手法，也开端回到这个商场。跟着倒挂红盘的削减，万人摇也势必会渐渐淡出这个商场。
而在这样的商场下，购房者的心态也显着改动了。在许多楼盘的开盘现场，咱们简直没看到出资客，以自住为需求的购房者们，决断地抛弃了不中意的房源，理性替代了焦虑，本身需求替代了盲目跟风。
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2019年二手房商场“先扬后抑”
价格体系全体趋于稳定
众所周知，2018年是杭州二手房一个转折点，商场行情自2018年6月起扶摇直上，成交量简直腰斩，价格也有10-20%的跌落。
2019年开春，二手房继续回温，不只成交量回归正常，价格较上一年下半年也有10%左右的上升。不过到了下半年，行情则又有所下滑。除了部分成交抢手的小区，如刚需购房者所喜爱的下沙保利东湾、市中心的老破小翠苑小区、三墩安顿房都市阳光小区等，价格则较为坚硬，仍与上半年保持一致。
到了年末，购房需求旺盛，二手房成交量再度上升。不过，在10万套的大库存下，价格仍旧保持稳定。
别的，购房者的心态也逐步趋于理性，新房商场的“双限”方针使得楼市天花板清晰可见。购房者的预期有了显着的改动，最直接的则是体现在二手房成交上。通过上一年下半年的下滑以及本年一整年的回稳，二手房与新房之间的价差逐步缩小，商场也渐渐变得趋于平稳。
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新政下学区房成交抢手
价格一向跟从商场规律
学区房无疑是2019年杭州二手房商场的一大抢手。除了传统的一表生爆表赤色预警外，本年“公民同招”新政带来的影响，使得不少顶尖的公办小学学区房成交量水涨船高。现在年以来成交一向很火爆的采荷区域，简直每个月都有60套左右的成交。
下半年，“全民摇号”新政的推出，更是加快了学区房的成交。优质的学区房如民办保管、“双优”学区房等炙手可热，“单优”学区房的置换也开端加快。如马塍路、翠苑、耀江文鼎苑等多个名校学区房，都在主城区成交抢手排行榜的前几位。
虽然成交炽热，学区房的价格却没有大幅的增加，其价格曲线依然与商场规律相符。二手房经纪人以为，学区房虽然看似有相对独立的行情，但价格毕竟无法脱离商场的捆绑。
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“万人摇”逐个进入商场
购房者等待的盈余根本完成
除了学区房，新房商场中“万人摇”楼盘进入二手房商场也是2019年的一大抢手。
本年年初以来，包含融信澜天、中铁建西湖世界城、万科未来城、绿城柳树郡等多个新房商场的红盘纷繁进入二手房商场。
这些楼盘在其时除了中签率特别低以外，还有一个特色即新房价格与周边二手房存在着较大的距离。而终究“盈余”的完成，备受瞩目。
以西湖世界城为例，通过一轮商场的磨合，二手房成交单价大约在3万元/㎡左右。而与其新房时2.3万元/㎡的单价比较，具有7000元/㎡的盈余空间。此外，融信澜天的成交单价在2.7万元/㎡，每套获利超越80万元；杰出蔚蓝领秀二手房成交单价在2.6万元/㎡左右，每套获利超越100万元……
全体来看，新房商场中抢手的楼盘在进入二手房商场后都有不俗的体现。盈余虽然有多有少，但大多数都有获利的空间。别的，接近年末，融信澜天、西湖世界城等多个抢手楼盘成交炽热，周成交量都在10套左右，出资客急迫套现的心境可见一斑。
吴佳怡
楼肖桑
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