最近几天，大家都在一片祥和气氛中辞旧迎新，表面平静的房地产市场，却有点“暗流涌动”的意思。
比如，高层在12月25日发布通知，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，人口流动格局未来或会加速。
此时，央行也一点都没闲着。
先是在12月28日，央行发布公告称，自2020年3月1日起，存量房贷开始向LPR新规转换，8月底前全部都要完成转换。
这在某种程度上预示着利率市场化的进程在加速，原来挂钩基准利率的巨量房贷，也要跟LPR体系挂钩。
对有房族来说，月供并没什么变化，只是换了一种算法而已，对楼市而言，LPR的成功切换，意味着长效机制进一步完善。
下面进入正题：5天内，在2020年的第一天，央行再次出手了！
中国人民银行2020年1月1日宣布：为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。
以下几个问题大家一定很关心。
什么叫降准？
所谓存款准备金，是各大银行存在央行的一笔钱，这笔钱用来保证银行存贷款业务稳健运行，及时兑现储户存款，可以视为一种风险预防措施。
因此，存款准备金率越高，各个银行往央行存的钱就越多，反之，存款准备金率越低，就从另一方面代表着银行用于放贷的资金越充裕。
因此，千万别小看这0.5%的降幅。央行有关负责人表示，此次是全面降准，释放长期资金约8000多亿元。
仅在省级行政区域内经营的城市商业银行、服务县域的农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社和村镇银行等中小银行获得长期资金1200多亿元。
央行选在1月1日降准，大有深意。
第一，春节前市场上缺钱。
2020年的特殊之处在于，农历春节很靠前，本月25号就是大年初一。
春节靠前，就从另一方面代表着企业、居民、机构的资金需求也会提前，有公司要发年终奖，有人要置办年货，有人要旅游，有人要返乡置业，财政预算也要拨付，大家都等着用钱。
此外，1月是传统税收大月，且当月税期高峰与春节前资金备付期重叠，市场上“缺钱”的影响还会被放大一些。
因此，此时降准，可以让银行拥有更充分的资金，确保春节前流动性趋于稳定。
第二，符合此前的降准时间节奏。
在2019年，央行已经先后3次宣布全面降准或定向降准，共计释放约2.68万亿元流动性。
第一次是2019年1月4号，第二次是在5月6日，第三次是在9月6日。
看这几个月份，是不是很“巧合”？相当于每隔4个月，就要降准一次，给市场市场流动性。
2020年的第一天，恰恰距离上次降准近4个月！
所以，没有必要过度解读，这是央行逆周期调节的正常节奏，也是隐藏在降准背后的1个规律。
大家最关心的是，对楼市影响几何？
根据克而瑞的推算，2019年房地产销售额可能会达到空前的16万亿规模，继续创出历史新高，当16万亿的楼市，遇到0.5%的降准，又会摩擦出怎样的火花？
笔者认为，应该从两方面看待这个事。
1，可以认为是楼市的“新年礼包”。
这一点是毫无疑问的，降准之后，银行的资金更充足，房贷额度也会随之上升、房贷利率也可能会有某些特定的程度的下降。
举个例子，以前央行在存款准备金这一块收的比较紧，银行资金紧张了，给购房者的利率也会比较高，你想买房，就要付出比别人更高的贷款成本。
现在银行的钱多了，放出去的房贷利率自然有一定的概率会下降，现在新购房的按揭利率都转换成了LPR，根据2019年12月份的5年期LPR报价，在4.8%的基础上，加基点可能也会比之前有所减少。
之所以说是“新年礼包”，是因为过去的一年里，虽然楼市的成交额和销售面积依然在创新高，可土地流拍、降价促销开始逐步蔓延，很多刚需买房也要承担动辄近6%的房贷利率，此时降准，或会对房地产的严峻形势有一定缓解。
2，划重点：房地产核心基调没变，难有大起色。
这是今天我们要着重讲的部分。
降准0.5%，释放资金8000多亿，企业有钱了，银行也有钱了，但这并不代表楼市会因此逆势走强。
一方面，房地产调控“稳”字当头。
在12月份举行的经济会议上，已经为2020年的楼市定下了核心基点：房住不炒。必须要格外注意的是，这是连续第3年提及，参考2018、2019年连续创出记录的房地产调控次数，今年的大概率依然如故。
此外，住建部在12月下旬召开的会议中，连续20次提及“稳”字，地价、房价、预期都不能出现大幅波动。
试问，在如此密集的表态下，银行就算有大把资金可贷，这些钱会优先贷给实体企业还是开发商，会优先给企业业主还是个人购房者？答案是不言而喻的。
更何况，1年期LPR一直在下降，5年期LPR的变动很小，这本身就是央行很高明的一种利率调节手段，就算有春节前这一波流动性释放，大部分资金还是要流入实体经济。
购房者应该这样想：就算房贷利率春节前有一定的概率会下调，幅度也可能很小，以前加上百个基点，现在小幅降10个基点，意思意思就行了，难道还指望与5年期LPR的报价持平不成？
另一方面，从2019年开始，央行、银保监会、央媒的态度很明确。
我们不妨做一个简单梳理。
3月份，央行、住建部、银保监会、发改委等监管部门纷纷释放信号，称地产调控的基调不会变。
5月底，人民日报与经济日报两大媒体同时发声，地产政策严调控再次确认。
7月3日，对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示。
8月28日，多家银行收到窗口指导，原则上开发贷额度控制在2019年3月底时的水平。
10月份，LPR将资金与房地产隔开，创造性的实施了房贷利率挂钩5年期LPR政策。
如果只是一次、两次的表态，当然说明不了什么样的问题，但是，楼市的现状是从高层到各部门都在“三令五申”，资金大规模流入房地产的可能性很低。
因此，本次全面降准，对楼市来说，某种程度上有点“杯水车薪”的意思。
笔者认为，房企融资、房贷利率、核心城市限购限贷，这3大核心因素没再次出现大幅宽松前，房价依然不会有太大起伏，指望楼市此次降准后重现炒作机会，无疑是想多了。
