来历：米宅珠三角
诚邀15位粉丝参与大湾区地产盛会
由深圳播送电影电视集团主办的“湾区之上 美好日子暨深广电大湾区第七届最美人居年度颁奖盛典“将于今日下午13:30在广电大厦一楼800演播厅盛启。
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最强专家阵型
经济学教授、原北京大学副校长、汇丰商学院创院院长 海闻
原住建部方针研讨中心主任、我国社科院大学城乡建造经济系主任 陈淮
深圳市住所研讨会会长、中共深圳市委决咨委委员陈蔼贫
我国城市经济专家委员会副主任、我国归纳开发研讨院旅行与地产研讨中心主任宋丁
华夏地产(深圳)二级商场董事总经理玉家雄
还有数百位湾区房企代表、地产定见首领到会，名额有限有限有限！！！
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年关将至的深圳楼市，越发错综复杂。
本来是一路上行的房价，遇到了一个突发而至的调控。
9月份，星球上有人发问，让我猜测假如楼市过热，政府会怎样出手调控。
我其时的答复是：
不负责任猜测，热度再持续两个月以上，很或许会出方针。
但仔细研讨一下，政府为控房价，把手里能出的牌已根本出尽了。
二套现已七成，刚需自带免死金牌，首套首贷三成不能动，三价合一的路上一年就封死了。
公司买房，离婚买房，住所限售三年，公寓限售五年，能想到的方法全用了，细细捋下来，其实条条路都被封堵了，然并卵，深圳房价该涨仍是涨。
入户是王炸，但这张牌万万不能动，还要靠抢人坚持城市竞争力。
剩余能动动的只要利率、税费这些，首套二套利率上调，增值税上浮，豪宅税征收份额进步，普通住所不再免征，根本也就这些了。
事实证明，我的猜测全错，日子永远比剧本精彩。
不光利率没调，税费没动，双11反而大幅削减了豪宅税，商场热度加重，终究成果了业主控盘抬价的奇迹。
12月17日晚，2019年的第一场调控，以一种一切人都意想不到的方法匆忙出台，调控主题是：镇压业主联合抬价。
中粮凤凰里被抓了典型，同步冲击业主联合哄抬房价，第二天乃至传出了年度涨幅不能超过5%的传言。
实际上，政府也知道，不管是控业主提价，仍是控涨幅点数，都很难完结，最有用的方法仍是控住中介端。
第二天，恒裕滨城、华润城、半岛三期、锦庐花园等涨幅过猛的楼盘，大部分高价房源被强制下架，近期链家还撤掉了查询前史成交价的功用。
一时间，风云骤起，人心思变。有人问我，政府出手干涉了，买房是不是能够等等了?
答案是：不能等。
2
为什么不能等?
国内一切城市房价的横盘和跌落，都出现在大涨完结之后，一轮完好的上涨周期，根本要持续八个月到一年，假如再有地方政府暗戳戳的续命，能够到达一年半乃至更久。
北京上一轮大涨：2016年8月-2017年3月，周期八个月，涨幅1倍；
深圳上一轮大涨：2015年4月-2016年3月，周期一年，涨幅1-2倍；
成都上一轮大涨：2016年8月-2018年5月，周期一年九个月，涨幅2-3倍；
济南上一轮大涨：2016年3月-2017年5月，周期一年两个月，涨幅1-2倍。
从时间线能够精确的看出，一轮上涨周期能够到达一年，上涨结果是全城普涨。
而深圳这一轮上涨，现在只走了一半。
一是周期只走了一半，本轮上涨始于818先行示范区方针之后，9月初正式发动，到12月中旬出方针，只走了三个半月，周期显着只走到中程。
二是上涨片区走了一半，本轮与上轮最大的差异，一个是普涨，一个是分解，上轮是同步大涨，本轮是分片区上涨。轮动线为前海—深圳湾—宝中—碧海西乡—光亮沙井—龙华—龙岗坪山—福田—罗湖盐田。
现在西部已根本涨到位，但中部和东部，有的只走到中程，有的还未开端发动，想硬生生按住不让涨是很难的。
或许有人会说，这一次不能和上一次比，涨幅不能比，周期也未必非要走完八个月，没涨的按住不涨便是了。
这一轮的涨幅的确不能和上一轮比较，究竟总价这么高了，但30%的涨幅现已很吓人了，一套房动不动便是几百万的增值，豪宅到达千万。
而按住不涨，并不实际，西部高价现已砸实，新的价格锚点现已构成。
比照西部动辄十万，十五万的房价，福田七万低不低?龙岗四万低不低?罗湖五万低不低?
人们会很天然地对标新的价格锚点，从头为各片区和各楼盘估值，这种价值重估好像水的天然活动，控是控不住的。
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这样的调控，导致的结果是业主愈加惜售，买家更想买入。
现在深圳的楼市现状，西部卖盘很少，有价无市，处于横盘状况，一是价格现已很高，买家也买不下手；二是政府按住了这些龙头股不让涨。
在售的少数房源，有适当一部分撤盘不卖了，想等风声往后再说，剩余的大部分都是挂个高价囤积居奇，并不诚意出售。
我解说下什么叫囤积居奇，在深圳，有些业主又想卖房，又惜售的要命，总以为自己的房子卖了还会涨，不知道卖多高才干收益最大化。
他们就会策画小九九，先挂一个高价出去，比方800万，假如有人乐意面谈并承受，就阐明800全能卖出去，业主心里有了底，就找各种理由不卖，再加到820从头挂出去，如此重复，不断打听能卖出的最高价格。
近期米宅的管家团队常常碰到这样的一种状况，西部一套四房，挂价880万，谈到深夜业主说老婆不同意不卖了，第二天价格上调60万。
某楼盘学区房，挂价九百多万，接连约谈两个业主，接连遭受垂钓，价格谈好后对方就以种种理由不卖。
西部是横盘博弈加垂钓式惜售，中部和东部则是处于补涨通道，原因我前面现已说清楚了。
这样一个混沌的商场，买家该怎样做?
假如坚持要买入西部，尤其是热门片区热门楼盘的，我主张先等等。
这些楼盘价格不只已涨到位，还透支了部分幻想空间，政府帮助摁着价格，卖家又在垂钓，诚意没必要死磕，除非碰到价格不离谱诚意卖的房源，能够拿下。
其他非热门片区，尤其是总价不高的，不要等，不要张望，看好赶快买入。深圳的房价锚点又上调了一大截，这些中贱价房源只会往上走，怎样或许会降呢?
2019年的深圳楼市，高潮迭起，山穷水尽，6天后，2020年就要到来。
2020年会发作什么，仍是那句话，实际永远比猜测精彩。专一能够确认的是，轮动并没有完毕，2020年还会持续。
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