新建蚕食湾里，红谷滩蚕食九龙湖，剧变之后的大南昌城市格式，走向何方？
01
南昌区划调整，九大疑问
昨日（2019年12月24日）晚间，江西省公民政府官网发布公告，盛传积年的南昌区划调整，总算尘土落定，湾里被并入新建区，红谷滩晋级为南昌第六个新政区。
这是自2015年新建撤县设区四年之后的又一次严峻区划调整，并且一次性对两大区域进行吊销&建立，重画地图，南昌虽依旧保持六区三县的组成不变，但大南昌格式自此将发作严峻改造。
红谷滩的面积激增，可开发的土地资源也急剧扩容，是否会构成供过于求，冲击红谷滩新房的稀缺性？
红谷滩的行政晋级，中心方位是否发作显着的改变？原红谷滩中心区是否会被行政中心移址九龙湖后所逾越？
九龙湖起步区和西部组团为新建区和红谷滩区别而食之，关于原九龙湖新区而言，是利是弊，利害几许？不限购区划是否会因而受影响而从头规划界限？
新建区从前被湾里拦腰切断，导致区域全体一分为二，现在吞并湾里区，完结赣江以西，南北地图的双龙兼并，关于新建区而言，是利是弊，利害几许？
湾里区为新建区吞并，从前的南昌后花园完全不复存在，原湾里楼市，会受此影响，是涨是跌？
新建区、红谷滩区面积几倍于东西湖区，为何南昌区划差异如此之大，区划面积终究应该寻求大仍是小？
赣江以西完结区划晋级，南昌自此将划江而治，双雄争霸，未来哪个区将定鼎华夏，领跑南昌？
大南昌都市圈迈出前史性的一大步，是否意味着蚕食南昌县，兼并丰樟高已不远矣？
……
这次的区域调整，关于南昌来说含义严峻，是时机，更是应战，随之而来的问题也许多，今日渊某这篇文章就想和咱们评论一二。
02
事实上，自上世纪60年代，南昌市的行政区划被建立以来，一向鲜有改变。比照滨海一线城市和中部强省省会城市频频敞开区域兼并，大步扩张城市地图，南昌在2015年新建撤县设区之后再无动作。
在2015年新建县并入南昌之前，南昌市辖区面积在中部六省省会城市中倒数榜首，仅有617平方公里，调整后的市辖区面积陡增三倍有余，到达2864平方公里，攀升至中部六省第二位。
可是挖苦的是，新建区的并入尽管大大拓宽了南昌市辖面积，却并没有发生更大的实践效益。
之后三年中，南昌的城市建造战略依旧沿江而治，首要的城市资源一分为二，北上拓荒赣江新区，南下深耕九龙湖，直到近两年，九龙湖的地价攀至高位，大大削减了开发商的拿地热心，南昌才想起来新建区还有大片土地亟待开发，遂将新建区南部大片地图划入九龙湖新区，打出九龙湖西部组团的名义，忽悠开发商跟风抢驻，如此才稍稍提速了新建区南部的开发速度。
至于所谓的南昌西进战略，更是为德不卒，不论是喊了几十年标语的昌九一体化，仍是最近更新了2.0版别的大南昌都市圈战略，西进，怎么看都像是一个巧立名目向中心伸手要钱的坐而论道之策。
03
蚕食湾里，新建获利几许？
现在新建蚕食湾里，新建区的面积到达了夸大的2421平方公里，占到南昌全域面积的三分全国，稳居南昌区划面积最大的行政区。
新建区在吞并湾里区之前，2018年度GDP仅450亿元，坐落南昌各区县排名第7位，仅略高于红谷滩新区、青云谱区和湾里区，比榜首名南昌县GDP少了整整360亿元；
而在新建区吞并湾里区之后，新的大新建区GDP到达了518.76亿元，攀升至南昌各区县第5位，乃至略高于东湖区的513.05亿元。
再来看人口，新建区一向是南昌市的人口大区，区划调整前，新建区2018年的最新数据是71万人，位列南昌各区（不包含三县）第二名，仅次于青山湖区的79万人。
同比17年，新建区新增人口3万人，而18年整个南昌的人口净流入只要9.5万人，也就是说上一年新增人口中有三分之一，挑选了落户新建区。
区划调整后，新建区人口将到达79万人，与青山湖区并排南昌市区人口榜首名。
尽管人口众多，可是新建区的人均收入并不亮眼，只要2.72万元的年收入，乃至低于湾里区的人均2.92万元，排在南昌市区六区中的最终一席。
2019年7月，新建发布2019年严峻重点项目，在这张洋洋洒洒116个项目的计划表中，十之八九均为滥竽充数尔，只要5个项目当选省重点项目，而这5个项目中，4个是所谓的特征小镇，5个民生实事项目中仅有一个新建二中初中小区建造项目，建面有2.97万方，能够算得上是真实的利民便民。
在这份总出资估计到达1556.8亿元的计划表中，大部分是交通工程项目和生态环保项目。其他略能振奋人心的项目还有市重点项目，如VR科创城、互联网数据中心寥寥几个罢了。
依据南昌市发改委上星期发布的2019南昌严峻重点项目引荐状况去看，出资完结率最高的是西湖区，到达115%，新建区以65.2%不出意外的位列倒数榜首，比较榜首名的西湖区差了整整一倍，就连倒数第二的安义县，出资完结率也比新建区高了25%。
但在得到湾里区的协助后，新建区的全体出资完结率将被拉升到85.7%，尽管依旧位列末席，但数据大将美观许多。
归纳来看，在得到湾里区的强势注血，不只严峻出资项目的完结率能有明显进步，就连人均收入都有较大进步，而这两点恰恰是此前新建区的严峻短板，现在得到补齐，未来的新建区开展必定再上层楼，人口和区域面积的同步进步，行政地图和地舆地图的和谐一致，也有助于新建区全域的统筹规划。
04
并入新建，湾里公民该快乐吗？
新建公民今日显然是十分快乐的，可是湾里呢，该快乐仍是哀痛？
在许多人的印象中，湾里从头到尾就是南昌的后花园，尽管景色瑰丽、旭风和畅，可是不论是人口、经济产量、工业进驻、公共配套等，都是忝为南昌末流。
可是正如渊某上文提及，事实上湾里区在最近本年，尤其是15年之后，经济增速即为迅猛，2018年的GDP增速到达9.5%，仅次于红谷滩新区和新建区，现在湾里和新建区的兼并，不再是大鱼吃小鱼，反而更像是一种强强联合，南昌六区三县中的前三位之二，融二为一，未来的经济稳步的添加无疑还将再创新高，并且经济基数也能得到极大进步，一改本来的高添加低基数，变为高添加高基数。
说回湾里，湾里近年的城市建造也走在了南昌其他区县的前头，近年年中的前湖大路的通车，关于湾里来说含义严峻，本来之所以被称为后花园，首要便由于曲径通幽，难以抵达，所以景色虽好，访客却稀。前湖大路通车后，来往红谷滩只需短短10分钟，而物理间隔的缩短，也必定将同步缩短经济上的间隔。
所以能够说最近几年正是湾里的飞速开展期，并且湾里仍是南昌少量几个房价凹地，经济高添加，房价亲刚需，湾里的未来本来大有可期，可是现在为了大南昌战略，被献身融进大新建区，从此湾里区成为前史，或许还能保存一个湾里镇的姓名，以供遗老遗少凭吊。
可是湾里并入新建，原地图却并非就此衰败，首要之前引入的项目不会就此间断，那么至少2019年包含这之前的一切利好，未来都还会连续落地完结，这在某种程度上预示着湾里的经济还存在必定空间的添加。
说的更实践点，就是湾里的库存新盘，在2020年，依旧有去化优势，可是过了2020年，湾里很或许堕入一个长时刻的添加阻滞期。
在湾里并入新建之前，新建的开展尚急需供血，自顾不暇，并入湾里就是为了拿湾里的资源去救助自己的开展单薄板块。
在新建走出低添加泥潭之前，湾里将有很长一段的熟睡期。假现在日从前买入了湾里的朋友，就还请调整心态、放低等待，姑且将其作为一座桃花源，静心养神吧。
05
大红谷滩区，最大的问题是什么？
说完新建湾里，咱们再来聊聊红谷滩，信任这也是咱们更关怀的地图地点。
红谷滩的前史关于南昌三千年城建史而言无疑十分年青。十年从前，谁也不能想到，这个与老城区隔江相望的江边村庄，能如此敏捷的洗去浑身泥渍，富丽回身，一跃成为南昌新的经济中心。
2000年从前，赣江以西尚是一片滩涂，南昌有且只要一个城市中心，就是现在以东西湖区为主的老城区。
直到2000年2月23日，南昌出台《关于全面敞开建造红谷滩新区的开始实施方案》，建立红谷滩新区开发建造总指挥部，同年7月，红谷滩中心区正式破土动工，建造规划仅4.28平方公里，可谓南昌最小城区。
2002年4月9日，红谷滩新区管委会正式建立，并于5月15日挂牌运转，红谷滩新区区域面积进一步扩展到50平方公里，现已与东西湖区的面积相等。
2007年8月2日，新建县(今新建区)生米镇4个成建制行政村被划归红谷滩新区统辖。至此，红谷滩新区面积到达了78平方公里。
2012年，跟着新建县(今新建区)生米镇成建制划归红谷滩新区统辖，区域面积由78平方公里扩展至175平方公里。
到今日，175平方公里，就是大红谷滩区的区划面积。二十年时刻，红谷滩扩容了超越40倍。
2001年，南昌新一届市委领导班子建立，在城市规划及建造上提出了“退城进郊”、“退二进三”等新思路，吹响“建造花园城市”的号角。
恰逢大连万达和上海绿洲在这一年敞开布局全国的战略部署，遭到南昌宽广的房地产开发空间和杰出的营商环境招引，万达和绿洲一起看中了赣江以西尚是一片滩涂的红谷滩。
2001年末，绿洲滨江豪园成为了红谷滩的首个拓荒者，被南昌市政府颁发“红谷滩榜首楼”的美誉，风头一时无两。
同年年末王健林宣告在南昌出资30亿元筹建万达星城、八一广场万达广场两大项目。坐落红谷滩新区的万达星城的总建面到达了气势磅礴的100万平方米，在很长一段时刻里都是南昌规划最大的楼盘。
自尔后，红谷滩先后迎来数十个全国地产50强，跟着一个个摩天大楼拔地而起，红谷滩的天际线一日千里，经济产量年年翻番，可是对立也随之显现。
没有地，没有权，红谷滩站在飞速开展二十年的转折点上，茫然四顾。
由于红谷滩一向没有行政班子，只要一个为难的区管委会，土地也是向新建区借一点、东湖区借一点拼凑出的红谷滩新区。
缺地，成为了限制红谷滩开展的最严峻的问题，除了现华润万象城地点地块外，红谷滩新区上一次供地，还要追溯到2017年，即现在富力华庭地点地块。若再往前回溯，住所类的土拍，就是连土拍网也现已查不到数据，至少在2010年今后，红谷滩再无纯住所地块上市。土地之稀缺已至如斯。
06
九龙湖，是利好吗？
除此之外，红谷滩的区划还有一个明显特征：长，特别长，又长又窄。
自2000年定下“一江两岸”战略之后，红谷滩的开展便严峻依靠沿江资源，呈现出细长的地貌走势，与老城区近乎等宽等长的矩形格式天壤之别。
这样的规划自有其优势，便在于赣江水系资源关于城市经济开展和空间拓宽的巨大便当。可是阵线细长所带来的坏处也很显着，比方中心区辐射规划有限，交通纵深有限，边际效应严峻等等。
现在红谷滩吞并九龙湖、生米镇，可是这两大板块间隔红谷滩中心区的间隔过于悠远，力所不及，注定捉襟见肘，并且这2个弥补板块，都坐落红谷滩中心以南，即便并入红谷滩后，依旧十分被迫，不论是交通建造，仍是配套引入及落地，都会因地处红谷滩边际大打折扣。
能够意料，即便生米镇被并入红谷滩，但想要遭到红谷滩的本质照顾，基本是一场幻梦。却是九龙湖，被正式划入红谷滩的行政地图，脱节本来一半红谷滩一半新建区的为难境况，爹不是爹娘不是娘。
这一点的最大受益者无疑就是原九龙湖西部组团，从前一度不被认可，现在看来望城，望城，大有希望，姓名仍是十分吉祥的。
咱们咱们能够意料，在南昌区划调整的今日之后，西部组团的供地数量将进一步添加，一方面这一块是南昌现在可供开发的土地库存仓，弹药足够，且现在西部组团晋级为大红谷滩行政区，乌鸡变凤凰，开发商关于西部组团的认可也会大起伏的进步，信任西部组团的地价在2020年将有一个大起伏的上涨。
而西部组团的楼盘，特别是地铁沿线的新盘，也会有很大的上涨空间。2019年这一板块的楼盘是降价促销的重灾区，到下一年他或许就是南昌提价起伏最大的区域，一涨一跌，就是如此魔幻与实际。
一起本年下半年西部组团上市了多宗土地，且多为贱价成交，只能说时也运也，这一批拿地的开发商多为赣系房企，也合该南昌本土房企崛起了，一饮一啄，皆有深意。
07
红谷滩的中心会变吗？
至于红谷滩未来的中心会是哪里？
渊某从前写过一篇文章剖析南昌的城市中心，其间的观念在这篇文章的这一处依旧适用。
2000年从前，南昌是单中心城市，城市中心就是东西湖区为主的老城区；
2010年今后，南昌划江而治，红谷滩新区后发先至，南昌完结了单中心到双中心的晋级，城市中心就是红谷滩中心区和老城区；
2020年今后，大南昌将构成鼎足之势之格式，老城区将独享赣江以东的悉数资源，而大红谷滩区将裂变为红谷滩中心区和九龙湖新区双核驱动。
篇幅有限，行文至此已5000字有余，渊某就不打开论述单中心和多中心城市的利害好坏，直接扔定论，多中心城市是未来特大型城市必定的开展路途，现在北京举全国之力打造的通州副中心，其间微妙尽在于此。
南昌想做大做强，多中心之路也是仅有之路，仅有的变数在于，老城区和红谷滩中心区之后，第三个城市中心是九龙湖新区仍是赣江新区，这也是许多人心中疑问地点。
我觉得赣江新区有时机成为南昌第4个中心区，假如昌九一体化完结，但赣江新区必定不或许先于九龙湖成为南昌第3个中心区。
但九龙湖想开展成为下一个中心区，也不是躺着就能轻松完结的，九龙湖面对的问题也许多，不是今日简略的并入大红谷滩区就能方便的解决的。
比方房价先行，比方地图过大，人口过稀，比方区域沟通过少，只能被迫接受红谷滩中心区的资源外溢……
而假如九龙湖完结晋级，未来的南昌，赣江以西将有望超越城区树立紊乱的赣江以东，成为新的添加极。
所以，写到这儿，咱们也能看出来，这次红谷滩的行政晋级，渊某以为利好更多的落在九龙湖，由于在今日从前，至于红谷滩开展的主因，不在于没有行政决议计划权，所以现在晋级为行政区划，也并不能给红谷滩带来太多的本质性利好。
现在红谷滩的二手房均价在2.5万左右，到下一年，也决不或许涨到3万+，可是九龙湖，尤其是九龙湖西部组团，从今日的1万单价涨到1万5，是极大概率的工作。
写在最终
至于南昌县的撤县设区或设市，丰樟高的融入，是更大的野望，而挡在前面的，更多的是行政阻力，权系争斗，何时能尘土落地，还要看江西最高决议计划层的才能和决计。
以上是渊某关于南昌区划调整的一些了解，粗知拙见，权当抛砖引玉，欢迎咱们在谈论区留言评论。
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总编 | 夏侯豪杰 作者 | 林渊
