谁能读懂城市，谁就能在城镇化浪潮中抓到先机。
文/地金君
最近这一个月，孙宏斌和融创频繁地站在了聚光灯下。
刚刚过去的一个周末里，广州融创体育世界、无锡融创太湖秀、昆明融创文旅城相继开业。
其中，仅昆明融创文旅城一城，就在开业的第一个周末迎来了超过30万人次的客流量，火爆全城。
正如孙宏斌所言，“融创文旅全线发力，经营已经渐入佳境。”
实际上，渐入佳境的不止是融创文旅，更是融创谋局未来，围绕“地产+”在美好生活布局上做出的产业拓展和版图升级。
在此之前，12月月初，融创在山东青岛东方影都发布“融爱家”，正式进军医疗康养板块——加上11月底收购环球世纪及时代环球，半个月内融创一举完成了6大业务板块的布局，其中有4项已是行业龙头。
融创的加速跑令业内震惊。
至此，从地产、服务到文旅、文化，再到会议会展、医疗康养，“六大业务板块确立”后的融创，已经基本完成了一城市的多产业链赋能，真正开始实现赋能城市的能力。
这也代表着，在城镇化的浪潮中，融创或有望率先抓住先机。
01
如何为城市赋能
首先来谈谈赋能城市这件事。
研究城市正成为当下最IN，最具想象空间的一个话题。
今年是新中国成立的70周年。回顾这70年来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，城镇化率从1949年末的10.64%提高到2018年末的59.58%。我国的城市数量也由建国初的30多个已经发展到现在的657个。
城市还在继续蓬勃生长着。
今年10月底，中国社科院发布的城市蓝皮书认为，我国已进入城镇化后期阶段。预计到2030年中国城镇化率将达到70%，2050年将达到80%左右，城镇化仍然有很大的发展空间。
这也被视作拉动房地产行业下一轮增长的最大一个内需潜力。
随着目前“房住不炒”定调已稳，野蛮时代终结，行业进入下半场，谁在城镇化大潮中间抓住了一段特定的机会，谁就能找到第二条增长曲线，保持长久的生命力。
因此，研究城市，融入城市，进而能与城市共促共荣，是每一家企业的必修课与当务之急。
当然城市的发展也离不开企业。企业是经济的细胞，也是城市活力的源泉，是提高一个城市竞争力的必要支柱。
在城市的建设中，政府是主导力量，负责管好规划、管好服务、管好社会和管好环境；企业是关键主体，基础建设、医疗服务、文化服务等需要大量资金支持，同时要解决城镇化所带来的居住、配套、就业问题等，这都有赖城市运营商企业的积极参与。
那么，什么样的企业能成为城市更有效的助力？
答案是更有产业实力的优秀企业。
城市运营有时间和空间两个维度。从空间维度讲叫成片开发；从时间维度讲，指从规划到一级开发、二级开发再到持有运营，城市开发、运营及服务一条龙。
当一块地还是荒地时，地价不会很贵。
如果企业能把这整块地提前收储，按照产城融合、配套先行的理念规划好，再做一级开发，三年后这块地就能升值。
特别是这块区域拥有独特的产业资源，如文旅、医养、会展这一类，就会吸引有特定需求的人们来度假、养老、举办会议以及上下游的就业等，有了人流量以后，再规划其他相关产业，一个城市很快就可以建起来了。
尤其在近年来消费升级的背景下，针对传统的房地产企业，谁能围绕居住提供生活配套、提供更多就业、为当地消费创造新需求、提供更多产业转型升级发展的机会，进而助力城市竞争力升级，谁就能是对城市更有帮助的企业。
事实上，开发商们早就想透了这一点。
城市的内涵与外延极大，但想要分享城市这块蛋糕，却并不轻易。这也是怎么回事“城市运营商”这个概念越来越火，然而真正能称得上样本的企业却寥寥。
地金君总结，这背后需要具备至少两种关键素质：1.能以趋势性的远瞻思维，想地方政府之所想，能读懂城市，带去地方政府真正需要的产业。2. 企业规模和实力。
02
运营城市的关键二要素
第一是超前的规划和战略眼光。
不同于简单的卖房，给城市赋能，要对当地的人口、经济、城市规划、交通，包括对世界经济、中国经济都要有前瞻性判断。
具体选择一个城市时，则要求对人口净流入、GDP增长超过全国平均水平和供需平衡、住宅库存去化周期都有周全的分析。
而在选择城市的具体哪块地时，依旧需要对一个区域的未来发展前途做出准确判断，规划要有前瞻性。
另一方面，作为企业本身来讲，哪些特色产业才更符合城市发展需要？既不脱离主营赛道，又能开拓下半场，为企业增长添加新引擎？这些都考验着城市运营的智慧。
有前瞻的规划赋能作为基底，对于城市来讲，按照好理念持续经营，城市价值的提升会很明显。
这能带来“城市功能”和“产业”的两个升级。比如，原来是荒地，要升级为可以居住的城市，就得有配套的基础设施；完成城市功能升级后，接着就是产业升级，比如康养、会议、文旅等等。
第二是资本驱动，也就是需要企业本身有足够强的规模实力和风险抵御能力，因为城市前期大量配套设施的导入，需要企业有强大的实力先行推动。
为什么有的地方比如文旅小镇失败了？配套的购物中心、游乐项目人气越来越少，陷入服务越来越差、招商和设备被迫降级的恶性循环？
一方面原因就是企业自身实力和规模有限。城市配套和城市产业运营是个长线，一个城市的项目刚刚启动时必然需要一个漫长的养商期。
以融创文旅城为例，昆明融创文旅城的商业街“滇池后海”在开业前夕，就有一部分相当能引流带客的知名商家愿意入驻，并且给出的租金还不错，这是怎么回事？
这是因为部分商家在其他的融创文旅城内已经成熟运营，并获得了丰厚回报，吃到过“甜头”，他们相信融创文旅城开业后一定会实现成功运营，也愿意与融创这样具备规模性的运营商保持长期共赢的商业合作。
因此，有足够规模、足够实力，项目遍布全国重点城市的运营商，往往更有能力反哺新项目，并让新项目抵御可能的风险，更快度过养商期。
同时在这样的一个过程中，企业还必须要格外注意如何去平衡销售和持有这个天平。
前面说了，城市运营是企业极大规模化才有能力接入的一件事。
有的企业只做持有，只做“二房东”，结果只能是盘子越来越小，前期只能靠烧投资人的钱来成长；
有的企业只做销售，那就是最传统的拿地、开发、卖房，“房住不炒”的定位已稳，企业很难有新的发展，会错失“第二曲线”的跳跃时机。
因此，必须考虑当前现金流和利益的要求，也要考虑未来收益的要求。
这一点，孙宏斌倒是看得很明白，也一如既往豪情爽快，不像有的企业欲遮还羞，很清楚地告诉所有人：
“医疗康养行业是个巨大但很难做的行业。短期内，融创还是以房地产为主业，房地产反哺文旅、医疗康养与会展。”
从融创自身来看，TOP4的龙头房企排位，规模确实达到了“有实力”这一台阶。
今年前11个月，融创销售金额破5000亿元。甚至“不小心”超过了万科。可见，融创实力足够，未来通过多产业投资与运营城市的融创式城市赋能，值得期待。
03
融创式产业链将给更多城市带去改变
根据孙宏斌的公开发言，从地产，服务，文化，文旅，会议会展，再到康养，融创布局六大板块，逻辑是持续投资“美好生活”，即和消费升级有关的房地产+。
有必要注意一下的是，这种“美好生活”的产业链，也慢慢的开始在融创业务体系内部，逐渐画出了一个新的产业之圆。
以青岛西海岸新区为例。首先，星光岛、阿朵小镇都有融创自己开发的住宅，属于地产开发板块，是融创的核心主业；
其次，这些住宅都将有融创的物业提供服务，属于服务板块；
同时，业主在这里需要享受优质的文旅禀赋与配套，融创茂、水乐园、文艺演出等都是有效补充，属于文旅板块；
一个活力城市还需要产业的赋能，人们在这里能解决职住平衡，挖掘更多就业机会，东方影都就提供了这样的一个影视产业链，这属于文化板块；
另一方面，区域经济的繁荣还需要与外界的互动，特别是完成对环球世纪及时代环球收购、成立环球融创会展文旅集团后，会展将作为一个新的产业，极大释放来自外界的商务需求，拉动当地经济迈上一个新台阶，这属于会展版块。
而最终，这个产业链上每一个“人”，都将是医疗康养的潜在消费者。特别是融创现有住宅主打高端项目，这些资产丰厚、仪式前卫的精英业主将首先要求提出医疗康养的诉求。
融创目前在全国120个城市，拥有632个高端精品项目，客户总量百万级。融创将有能力将这些精英业主二次开发，这属于医疗康养板块。
这样，就形成了一个全周期、生态型的产业链。
对于会展这个版块，还需要多提一句。
重组后融创慢慢的变成了国内最大的会展企业，同时拥有成都、武汉、长沙、昆明等城市的18个项目。
会展属于平台产业，也是产业黏性最大的产业形式，可以与任何产业无缝对接，形成产业会展。
会展业普遍流传着这样一个结论：会展业具有1：9的产业带动效应。如果会展业的直接收入是1，其对交通、旅游、餐饮、住宿等相关产业的带动收入是9。
基于此，会展业成为各地政府部门高度关注的议题。
这就不得不提融创选择联手的邓鸿。
一直以来，邓鸿对运营城市有十分丰富的理解和经验：以其深耕的成都为例，2004年，邓鸿被成都市政府授予“建设成都杰出贡献奖”。
获奖理由是：“从1997至2004年，为成都带来240亿元直接经济收入”。
邓鸿对成都迈向“会展之都”的贡献，以及对城市会展经济的操盘运营能力可见一斑。
不过，会展不会孤立存在，必须依托和嫁接相关产业门类，如一产、二产和三产。
而融创旗下拥有的文化、文旅、康养这三大板块，经过和会展领域深度融合后，将产生强大的内部化学反应，形成新的城市经济增长极。
以文旅为例，截至2019年6月，融创文旅集团已布局10座文旅城，4个旅游度假区，12个文旅小镇，其中涵盖了39个主题乐园、24个文旅商业及70家星级酒店。文旅项目总投资超过1900亿元，开发总面积876万平方米。
这也就是为什么说，融创文旅集团已经是全球最大的文旅产业运营商、全球最大的文旅物业持有者。
目前，环球融创会展文旅集团全力打造产城一体化复合型文旅地产品牌“未来城”，这个定位很符合地方政府对“城”的期待。目前，融创已在全国多个省市落地了多个未来城项目。
再比如，在康养板块，融创中国首期规划医疗康养项目22个，分布于山东、云南、四川、浙江、海南等省，其中14个已开工建设。
其中，云南是融创布局医疗康养产业的重地，目前已着力布局、落地了5个以康养项目为核心的一批康养度假产业项目。
这与云南省政府的定位不谋而合：
《云南养老旅游发展专项规划（2016年-2030年）》提出，至2020年，云南省将会完善康养旅游体系，构建养老体系格局，配套先进医疗设施，形成候鸟型养老旅游目的地。并在优选区中提升改造60个优选项目，启动新建10个优选项目，实现资产超5000万元以上企业达30家。
特别是2016年底，云南正式进入高铁时代，为旅游或移居人群提供了便捷交通。
融创在云南的落子，和当地政府大力发展大健康与养老产业、打造世界一流“健康生活目的地”的决心，牢牢牵在一起。
特别是前面提到的滇池南湾未来城，其位于昆明市晋宁区，占地2000亩。在融创和环球世纪强强联手后，将被视作改变昆明旅游在整个滇中区域的地位，助力昆明一改“旅游中转地”形象的标杆之作。
此外在云南，融创还布局了昆明雁来湖小镇、文山普者黑·阿诺小镇、普洱国际健康城等医疗康养项目。
至此能够准确的看出，通过产业链内的不同组合形态，融创慢慢的变成了一家可以给城市运营发展带来根本性的改变和升级的企业。
有必要注意一下的是，12月21日，在昆明融创文旅城开业当天，昆明市政府还与融创中国签署了战略合作协议，宣布将优势互补，在康养、文旅上达成合作。这也从侧面展示了，地方政府也看到了融创的实力产业组合价值。
在城镇化的下半场，行业告别“聚光灯”进入存量时代，但城市升级这驾马车的火不会熄。
在新赛道上，谁率先能读懂读懂城市、赋能城市，谁才能率先领跑。
