1.企业转让旧房及建筑物，能够运用哪些办法核算土地增值税？
答：依据国家税务总局大连市税务局布告2019年第4号规则，自2019年11月10日起，交税人转让旧房及建筑物（不含个人转让住宅），凡有原购房发票信息的，土地增值税扣除项目金额按以下规范承认：（一）获得房地产时有用发票所载的金额；（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算的金额；（三）与转让房地产有关的税金；（四）获得房地产时所交纳的契税。
交税人转让旧房及建筑物（不含个人转让住宅），无原购房发票信息，但能够供给房地产评价组织依照重置本钱评价法鉴定的旧房及建筑物价格评价陈述的，土地增值税扣除项目金额按以下规范承认：（一）获得土地运用权所付出的金额；（二）中介组织鉴定的旧房及建筑物价格（不包括土地评价价格），须经主管税务机关对鉴定的旧房及建筑物价格进行承认；（三）与转让房地产有关的税金；（四）交税人付出的旧房及建筑物价格评价费用。
2.非公司制企业全体改制为有限责任公司，将改制前企业的房地产搬运到改制后企业，是否征收土地增值税？
答：依据财税〔2018〕57号规则，自2018年1月1日至2020年12月31日，依照《中华人民共和国公司法》的规则，非公司制企业全体改制为有限责任公司或许股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）全体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）搬运、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
所称全体改制是指不改动原企业的出资主体，并继承原企业权力、责任的行为。所称不改动原企业出资主体，是指企业改制重组前后出资人不发作变化，出资人的出资份额能够发作变化。
上述改制重组有关土地增值税方针不适用于房地产搬运恣意一方为房地产开发企业的景象。
企业在请求享用上述土地增值税优惠方针时，应向主管税务机关提交房地产搬运两边营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前获得土地运用权所付出地价款的凭证（复印件）等书面材料。
3.房地产开发企业土地增值税预征计征依据是否包括增值税？大连现履行的土地增值税预征率是多少？
答：依据国家税务总局布告2016年第70号规则，营改增后，交税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税办法的交税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税办法的交税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应交税额。
为便利交税人，简化土地增值税预征税款核算，房地产开发企业采纳预收款办法出售自行开发的房地产项目的，可依照以下办法核算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率暂调整到2%，普通住宅土地增值税预征率暂调整到1.5%。
4.房地产开发企业出售没有产权的阁楼怎么交纳土地增值税？
答：房地产开发企业转让其运用地下基础设备构成的不行售的地下车库（位），获得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。一起，该不行售库（位）应分管的开发土地和新建房及配套设备本钱、开发土地和新建房及配套设备费用等不得计入扣除。其他未列入可售规模的建筑物等对比履行。
5.在核算土地增值税时，怎么界定新建房与旧房？
答：依据财税字〔1995〕48号第七条关于新建房与旧房的界定问题规则：“新建房是指建成后未运用的房产。但凡已运用一守时间或到达必定磨损程度的房产均属旧房。运用时间和磨损程度规范可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和当地税务局具体规则。”
6.房地产企业清算后再转让房地产怎么交纳土地增值税？
答：依据国税发〔2006〕187号第八条清算后再转让房地产的处理规则：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后出售或有偿转让的，交税人应按规则进行土地增值税的交税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积本钱费用乘以出售或转让面积核算。
单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”
7.清算补缴的土地增值税是否加收滞纳金？
答：依据国税函〔2010〕220号第八条土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题规则：“交税人按规则预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规则的期限内补缴的，不加收滞纳金。”
来历：国家税务总局大连市税务局12366热门问答（第七十七期）
