作者：李佳
近年来，粤港澳大湾区成为了诸多房企发展的关键。相较于其他房企，起家于广州、深圳、佛山等珠三角地区的房企拥有得天独厚的优势，多家闽系、粤系房企正在凭借大湾区红利冲击千亿或者逆势增长。
然而，成立35年的深圳房企中洲控股（000042.SZ）既错失了房地产行业发展的黄金20年，又在其他房企纷纷搭乘大湾区快车的同时，陷入业绩利润双双下滑的窘境。
营业收入大幅下滑
中洲控股的业绩下滑首次出现在2018年。2018年中洲控股全年实现房地产销售金额131.72亿元，同比减少9.1%；销售面积104.94万平方米，同比减少11.32%。而在此之前，中洲控股的业绩增长较为稳定。
根据2019年半年报数据，今年上半年中洲控股实现销售金额66.46亿元，同比增长11.62%，而销售面积却同比减少6.38%至48.69万平方米。此前，中洲控股将2019年的销售目标定为152亿元，要想完成销售目标，下半年就要完成85.54亿元的销售额。由于中洲控股的2019年三季报中并未披露前三季度的销售业绩，根据公司2018年下半年72.18亿元的销售额完成情况去看，今年中洲控股完成销售目标的压力仍然不小。
在业绩下滑的背后，中洲控股还面临着高管出走以及项目停滞等困扰。2018年，中洲控股的多位高管相继离职引发外界猜测。2018年8月29日，中洲股份副总裁的林长青因个人原因辞去公司副总裁职务；9月14日，副总裁许斌辞去公司副总裁的职务；9月28日，副总裁尹善峰递交关于个人职务变动的报告，因公司工作需要，尹善峰不再担任公司副总裁，公司另有任用；同日，监事会主席魏洁生因个人原因申请辞去公司监事、监事会主席职务。
对此，外界纷纷猜测中洲控股正面临着人才流失。中洲控股表示，公司部分高管人员离职属于正常人事变动，随着行业市场形势的变化房企调整组织架构让管理扁平化、高效化属于正常的企业行为，公司不存在人才紧张的问题。
2019年半年报显示，中洲控股的深圳黄金台项目预计在今年11月开工，该项目从1993年签订土地使用权出让合同迄今已有24年的时间。此外，在中洲控股半年报中披露的拟开发土地明细情况中，仍有5个项目尚未确定开发时间，包括深圳宝城26区项目、成都中洲白鹭郡6期、成都三岔湖仁寿项目、成都三岔湖简阳项目、惠州仲恺科研楼项目等。
即便中洲控股三季度营业收入同比增加24.65%，但仍然没有挽回今年收入持续下滑的现状。中洲控股2019年三季报显示，前三季度共实现营业收入38.0亿元，同比下降46.31%；归属于上市公司股东的净利润9.26亿元，增速虽然由年中的-71.85%扭正至22.25%，但对比去年同期209.73%的同比增速，仍然十分逊色。
从收入分布来看，上半年中洲控股服务及酒店行业的营业收入分别同比增加15.57%和2.79%，毛利率也分别同比增加14.26%和10%。但因房地产销售收入在合并营业收入总额的占比达到81%，且其营业收入同比减少63.01%，不仅导致营业收入整体减少59.82%，也对净利润构成了重大影响。中洲控股在报告中称，营业收入滑坡根本原因是“本期竣工结算的房地产项目收入较上年同期减少”。
收入下降，费用却增长不少。截至今年第三季度，中洲控股的管理费用约为3.09亿元，同比增长8.77%；财务费用约为4.21亿元，同比增长6.34%；而销售费用却同比增长94.22%至249亿元。三季报表示，本期销售佣金较上年同期增加是导致销售费用增加的根本原因。同时，前三季度的期间费用率也由上年同期的11.40%增加约14.3个百分点至25.73%。
未有公开拿地信息
从近5年来看，中洲控股的存货除2017年增长幅度较大之外，其余各年增速均没有明显增加。2017年年报显示，报告期末存货282.77亿元，较年初增加104.30亿元，增幅58.44%，根本原因是2017年通过招拍挂、收购等方式获取的房地产项目以及在建项目开发投入增加所致。而2018年由于中洲控股将香港公司的存货重分类至持有待售资产，导致2018年的存货又较2017年减少24.92亿元。由于存货近5年维持低速增长，中洲控股的去化压力也较小。自2016年起，中洲控股反映去化情况的指标“存货/平均预收账款”基本稳定在2.3左右，相对较低。
而从存货的变化趋势也可以反映出中洲控股近几年的拿地情况。多个方面数据显示，中洲控股在2016年－2018年的新增土储分别为20.73万平方米、98.78万平方米和24.49万平方米，拿地面积的增长幅度基本可以对应中洲控股的存货增速。
分区域来看，中洲控股的收入来源主要为四个区域，分别为：四川地区、上海地区、广东地区及山东地区。半年报显示，四川地区的营业收入同比减幅最大，为92.98%，其次是山东地区-61.43%、上海地区-61.25%，只有广东地区实现了营业收入的同比增加，但也仅同比增加了2.54%，涨幅非常有限。
中洲控股不仅各区域收入不佳，且未见其有明显的拿地举动，在2019年半年报中未公布拿地情况。中洲控股曾表示，企业获取项目的方式不止公开拿地一种途径，在地价高企的形势下，采取并购、合作开发等方式获取项目。公司2019年计划新增土地储备计容积率面积100万平方米。截至目前，中洲控股仍未有公开拿地信息披露。
根据中信建投证券的研究报告显示，截至2018年底，中洲控股土地储备约为460万平方米，大致可供3年开发，土地储备并不充裕。从权益土储区域上看，粤港澳、成渝、大上海都市圈、环渤海四大区域占比分别为43%、41%、7%和8%。
偿债能力较弱
负债方面，中洲控股近5年的净负债率及调整的资产负债率变化趋势基本相同，在2015年降至最低值后，又在2017年增长至最高值。2018年，中洲控股的有息负债同比减少34.16%至114.69亿元，导致中洲控股的净负债率同比下降约96个百分点，改善明显。
截至今年第三季度，中洲控股的负债总额为358.4亿元，资产总额为439.07亿元，调整后的资产负债率为73.64％，较年初下降约3.8个百分点。有息负债为125.33亿元，其中短期借款为零，一年内到期的非流动负债为41.32亿元，长期借款为84.02亿元，净负债率由年中的98.02%降至91.14%。导致年中净负债率增加的根本原因是公司为归还借款以及收购股权支出货币资金，年中公司货币资金余额为38.45亿元，较年初减少19.71亿元，减幅33.89%。
有必要注意一下的是，中洲控股今年以来多次为子公司提供融资担保。半年报多个方面数据显示，截至今年上半年，中洲控股对子公司担保实际发生额合计7.38亿元，报告期末对子公司实际担保余额合计约105.9亿元，实际担保余额合计107.65亿元。
今年上半年，中洲控股调整后的现金比率曾一度下滑至0.16，根本原因在于中洲控股的现金及现金等价物净增加额为-19.9亿元，同比下滑1461.21%。中洲控股在半年报中的解释是由经营活动、投资活动和筹资活动综合影响。
半年报显示，上半年，中洲控股房地产开发支出同比减少，因此经营活动产生的现金流量净额同比增加506.52%至3.36亿元；由于本期未收到转让中洲控股香港股权对价款，导致投资活动产生的现金流量净额同比减少125.58%至-3.38亿元；因融资活动减少，筹资活动产生的现金流量净额同比减少82.16%至-19.88亿元。
截至第三季度，中洲控股的现金及现金等价物净增加额为-8.69亿元，下滑幅度已经改善至-323.78%，调整后的现金比率回升至0.3。同时调整后的速动比率在第三季度由年初的0.92降至0.63。综合来看，短期偿债能力较弱。
长期偿债能力方面，通过反映长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”能够正常的看到近几年正在不断下降，截至今年三季末，该指标为0.68，较年中增长25.93%。
另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，中洲控股并未上榜。
