来源：谢逸枫房地产专家
文/谢逸枫
定调2020年中国房地产政策走势的12月13日经济工作会议之后，关键就是央行的货币政策，其中金融、土地政策直接影响到房企。政策市的中国房地产市场的根子，即“两个根字”，银根和地根，一收紧，则下降，一放松则上涨。过去20年房地产调控基本上围绕着金融、土地做文章，经济稳增长与保增长的方针之下，结果就是创造了一批又一批的千亿房企。
当前房企已经到了山穷水尽的日子，还债高峰期即将到来。一旦房企五大融资渠道不解禁，未来一年会有更多的房企破产，项目资金断链现象，还会有更中小多房企给大房企吃掉，更多的房企加入卖地、卖项目、卖股权的队伍。在12月13日经济工作会议之后，12月15日，央行、银保监放出了货币、融资利好的消息，暂时缓解了房企紧张的情绪，相信房企可以安心的过个好年了。
房企缺钱时代，债务高峰期，融资渠道全面封锁。
今年与2020年房企最大的问题与困难在债务高峰期，融资渠道全面封锁，最关键是还要应对楼市调控政策给销售回款带来的压力。可想而知，年内34家房企破产，根本原因就是缺钱，没钱还债，或者是银行不给贷款，或者是其他融资机构不愿意借钱，结果就是在各方的“袖手旁观”之下，有些房企不得不退房地产。
2018年下半年，房企频频发布融资计划，开卖股权，多渠道进行“补血”。背后原因则是过去几年大规模举债快速扩张。国金证券研究所报告数据显示，2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元;2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元，同比增长214.15%。
2016年融资规模9824亿元，2017年因严监管下调至3286亿元，四年融资总额高达29531亿元。“有借就有还”，在连续几年巨量融资后，房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告数据显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。
截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.4万亿元、2.2万亿元、0.6万亿元和0.3万亿元。
从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。在此背景下，2018年房企频频融资，利率大幅上升。Wind最新统计多个方面数据显示，2018年全年，房地产行业共发行了802只债券，规模高达6807.4亿元。
房企融资“渠道全面收紧”。今年二季度开始政策收紧信号明显。4月，中政局会议重申房住不炒和结构性去杠杆。5月，银 保 监会23号文强调，全面整治银行及非银房地产融资。6月，郭在陆家嘴论坛上讲话时批评房地产过度融资。从房地产的四个主要融资渠道来看，政策确实逐步落实。
其一是信托方面，7月6日的约谈警示，要求控制房地产信托增速。其二是海外债方面，严格备案登记，所有企业海外发展，均需由境内企业向发改委备案登记。其三是银行贷款方面，7月10日对部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行窗口指导， 控制房地产贷款额度。
其四是保险方面，7月1日限制集合信托，禁止将资金信托作为通道，要求基础资产投资方向当符合国家宏观、产业和监管政策。毫无疑问，对于融资渠道收紧的原因，一方面是防止房地产出现泡沫，防止出现大反弹，也是让更多资金进入中小企业。另一方面是需要流动性为降准、降息留出空间。
房企还债高峰期来了。目前处于房企还债高峰期，2019年以及2020年还债压力将更大，预计2019年房企还债规模超过4000亿元，2020年超过5200亿元。房企发展本身就追求高周转。随着地价不断的提高，企业盈利能力下降，需要通过扩大规模来维持盈利增长。但市场发展不及预期，有的房企回款困难，于是通过借贷以保证发展规模和速度。
截至7月10日，2019年投向房地产领域的信托产品共发行3313款，总资金规模达5359亿元，是信托资金流向最多的领域。目前房企逐渐进入还债的高峰期。Wind统计显示，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元，偿还规模同比增加28.88%。此外，2020年、2021年，房企国内债到期规模将分别达4453.51亿元、6837.24亿元。
其中，考虑到短期债，2020年房企债券到期规模还将进一步攀升。而在几年前，房企还发行的不少美元债，如今也逐渐渐进入还债时间。Wind统计显示，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，到期规模同比增加30.91%。此外，2020年、2021年，房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元。
货币政策放松，房企最困难的日子结束了，安心过年。
终于迎来房企利好消息。在12月13日经济工作会议之后，12月15日，央行、银保监放出了货币、融资利好的消息，暂时缓解了房企紧张的情绪，相信房企可以安心的过个好年了。稳杠杆率之下，房企的融资解禁。房企最困难的日子结束了，迎来喘息时刻。货币政策总体放松，降准、房企银行信贷、海外融资、信托、基金、保险融资的监管政策有望调整，融资利息有望下降。同时地方政策慢慢的开始放松了。
对于杠杆的说法，关系到来年的宏观政策。“保持宏观杠杆率基本稳定”，是利好的说法。原因很简单，去杠杆、压缩杠杆的时候，会非常痛苦，很多企业会死掉。保持稳定，这在某种程度上预示着政策还是比较宽松的，对于中小企业、中小银行都是好消息。
今年经济工作会议，对房地产市场的表述只有105个字，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
其中，最重要的两条是，其一是全面落实因城施策。其二是加强城市更新和存量住房改造提升。当然，还是强调了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，但没有直接涉及房地产金融政策。2019年初楼市从“小阳春”直接进入“盛夏”，正是由于2019年1月3.23万亿元、一季度近6万亿元的天量新增人民币贷款量导致的。
影响房地产市场的两个“根字”，即银根和地根。经济工作会议之后，市场对央行关于货币政策的具体表述格外关注。但央行在12月13日召开的会议中所透露出的信息，并不明确。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，统筹做好房地产金融调控。只有这么28个字。“统筹做好房地产金融调控”，要如何正确理解。
在过去半年中，针对房地产市场的金融货币政策，主基调就是“严控”，即控开发贷、控按揭贷、控信托、控发债等。而现在所谓的“统筹”，那应该就是左右兼顾，而非一味地追求单一目标。况且，2020年金融工作的主基调，重点突出的第一条就是坚持稳健的货币政策要灵活适度。加强逆周期调节，保持流动性合理充裕，促进货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应。
请格外的注意“灵活适度”这个表述。这个表述仅曾在2015年底的经济工作会议和2016年3月5日的《工作报告》中出现，而那时的房地产政策是“去库存”。也由此可以判断，对房地产行业的金融货币政策继续加紧、加码的可能性不大了。至于经济工作会议中提到的另一个重要表述，“全面落实因城施策”，则是不要羞羞答答的了，该放松就大胆的放松。
比如在财政政策里，没有提及大幅提高地方债发行量，提到了“坚决压缩一般性支出，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保基本民生。”这种提法是非常罕见的，可见在中西部地区，在三四线城市，财政减收压力较大，需要保重点支出。货币政策上，仍然强调了“保持流动性合理充裕”，以及“降低社会融资成本”。这意味降准、降息会继续，货币供应量会提高。
最近一个月，各地风起云涌的政策放松，也证实了地方的焦虑和国家在“因城施策”政策取向下，对这些松动的容忍。“长沙”、“张家港”等，其实大可不必如此遮遮掩掩。通过你自己城市的真实的情况，能起到“稳房价，稳地价，稳预期”的所有政策，都应该是在允许的范围之内。
