中房报记者 许倩 | 北京报导
“年关”将至，超越30座城市房价加入到跌落部队。
国家计算局最新多个方面数据显现，11月70个大中城市中，新建产品房价格环比下降者21个，较前一个月增加了4个；二手房价格跌落者33个，接连2个月超30城二手房价格下调。其间，新房、二手房价格均环比跌落的城市有18家，包含合肥、厦门、南昌、济南、郑州、广州、海口、贵阳等热门城市。
这背面是，年底偿债及成绩冲关两层压力下，房企不得不赶紧“抢收”回笼资金。联动效应下，部分二手房业主亦纷繁降价出售。
一位中型房企人士对记者表明，接近年底，不少开发商都把回款作为首要作业，特别会对一些去化困难的项目进行降价促销，以完结回款方针。一些布局以三四线城市为主的房企，回款压力较大，优惠力度天然也会加大。
多位业界专家以为，在资金受限、去库存压力加大的客观条件下，更多房企挑选以价换量的方法降价促销，这样的趋势将持续至年底乃至下一年一季度。
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以价换量，出售商场时刻短回暖
本年8月份以来，一些头部房企开端呈现不同力度的降价促销活动。进入年底，更多房企面对成绩冲关赶紧促销，这在某些特定的程度上拉动了房地产出售商场的回暖。
依据国家计算局数据，1～11月份，产品房出售面积148905万平方米，同比增加0.2%，增速比1～10月份加速0.1个百分点。在持续8个月同比增幅为负的情况下，该方针已接连两个月正增加。而产品房出售额139006亿元，增加7.3%，增速相等。
“尽管当时商场以为房子出售商场以降温为导向，但降温不代表跌落。此前有较多购房需求持张望情况，到了年底会因为降价促销态势而活跃入市。”一位资深地产人士称。
房价走势仍在下探，特别是三线城市降价者增多。
国家计算局数据显现，2019年11月份，我国70个大中城市中，21个城市新房价格环比下降，44个城市新房价格持续上涨，5个城市房价相等，上涨城市数量接连6个月削减。新房价格环比下降的城市有：南京、杭州、合肥、厦门、南昌、济南、郑州、广州、海口、贵阳、乌鲁木齐、牡丹江、安庆、宜昌、岳阳、常德、湛江、韶关、泸州、南充、遵义。
一线城市来看，仅广州新房价格环比下降。国家计算局数据显现，4个一线城市新建产品住宅出售价格环比上涨0.6%，涨幅较前一个月扩展0.5个百分点。其间，北京、上海和深圳别离环比上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州则下降0.5%。
更能反映商场实在需求情况的二手房商场，降温更为显着。近两个月，70个大中城市中，二手房价格跌落的城市数量均超越30个。10月份，70个大中城市中，二手房价环比下调的城市数量为35个，11月这一数量为33个，这是近4年多的最低点。
一线城市中，北京和广州11月份二手房价别离环比下降0.4%和0.2%，上海相等，深圳上涨1.4%。31个二线城市二手房价环比上涨0.1%，涨幅与前一个月相同。35个三线城市二手房价环比上涨0.3%，涨幅较前一个月回落0.2个百分点。二三线城市涨幅别离接连7个月和8个月相同或回落。
11月，新房、二手房房价均环比跌落的城市有18个，别离是：合肥、厦门、南昌、济南、郑州、广州、海口、贵阳、乌鲁木齐、牡丹江、安庆、宜昌、岳阳、湛江、韶关、泸州、南充、遵义，其间，后10个均属三线城市。
事实上，房地产运转周期的底部是否到来，何时到来，很难用商场规律来判别。2016年5月至今，本轮房地产周期已历经近五年“超长待机时刻”，首要在于持续深化的调控拉长了楼市下行时刻，因而商场成交增速能否企稳上升，方针仍是要害决定因素。
12月10日至12日在北京举办的中心经济作业会议着重，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效办理调控机制，促进房地产商场平稳健康开展。
大都组织人士以为，2020年房地产成交面积会呈现回落。交通银行首席经济学家连平以为，房地产调控还将在较长时刻内持续坚持整体结构，2020年房地产方针不会大幅放松，“估计2020年产品房出售面积或许同比相等或下降至5%以内，房价涨幅有望收窄。”光大证券估计，2020年全国产品房出售面积将有8.5%的降幅。
特别“三四线城市在阅历去库存浪潮停息、棚改货币化退坡之后，本地实在需求的缺乏和前期透支的影响将逐步露出，2020年成交同比或许下降5%～10%。”交通银行资深研究员夏丹以为。
这在某种程度上预示着，房企抢收的动作仍得持续。
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成绩与资金双压迫临
在年底冲刺阶段，率先以价换量的开发商，无疑获得了出售的主动权。
“金九银十”期间，包含恒大、碧桂园、融创我国、保利、融信我国、禹洲地产、招商蛇口等房企在不同城市推出不同的促销优惠活动，包含扣头房、特价房、送车位、大礼包等。以恒大为例，8月20日至10月8日施行全员营销，优惠规划触及全国各省市高达500余个楼盘。多个方面数据显现，仅10月份，恒大全口径出售金额达930亿元，环比增加11.9%，改写了房企单月出售纪录。
据报导称，恒大集团主席许家印在10月7日的季度作业会议上表明，地产事务的出售和出售回款仍然是公司未来的头等大事，一定要提早超额完结本年6000亿元的出售使命。一起，下半年出售回款要保证2800亿元、力求3000亿元。
中指研究院多个方面数据显现，已发布11月份出售成绩的房企中，近8成出售金额完结同比增加。其间，越秀、中南置地、奥园、碧桂园等出售额同比增幅较大。越秀房地产11月份共完结出售金额78亿元，同比增加达202%，暂列榜首。
早年5名房企出售额来看，2019年1～11月，恒大、万科、碧桂园、融创4家房企的出售额均超5000亿元，保利开展紧随其后，为4197.2亿元。出售面积方面，除万科仍为个位数增加，其他4家房企均坚持两位数增加。
间隔年终还有最终一个星期。结合部分房企之前曾发布的出售方针，记者计算发现，2019年前11月，佳兆业、世茂房地产、龙湖集团、阳光城、金科集团、中梁控股等10家房企已提早完结全年出售方针；中海地产、我国金茂、招商蛇口、恒大、雅居乐等9家房企完结出售方针的95%以上；保利置业、旭辉、华润置地、新城控股、融创我国、美的置业、融信集团等9家方针完结率在90%～94%。这些房企成绩方针完结均问题不大。
但仍有部分房企面对成绩无法合格的压力。方针成绩完结率在80%及以下的有8家，如远洋集团、荣盛开展、蓝光开展、祥生地产、东原地产、福晟集团、朗诗绿色集团、泰禾集团。其间，泰禾集团的成绩完结率仅46%，朗诗绿色集团、福晟集团仅完结出售方针的66%。
克而瑞多个方面数据显现，本年前11月，泰禾集团全口径出售额为689.2亿元，在所有房企中位列第42，其年度出售方针为1500亿元。而在2018年，泰禾集团出售额还能够排到职业前20。
一个不妙的现实是，房地产去化压力仍在加大。易居研究院陈述数据显现，到2019年11月底，全国100个城市新建产品住宅库存总量为47359万平方米，环比增加1.9%，同比增加5.7%。当时库存规划已呈现接连12个月正增加态势，若比照历史数据，大致相当于2017年4月份的库存水平。当时中心清晰不将房地产作为影响经济的手法，即使呈现房地产库存新问题，短期方针也不会大规划放松和影响，因而去库存使命更多的仍是会落在房企身上。
除成绩压力，资金链是房企不得不面对的另一重压力。因为国内融资大幅受限，海外融资难以添补缺口，“卖房”已成为房企回笼资金的首要途径。
从开发企业到位资金数据来看，出售回款是其现金流改进的首要方法。1～11月份，房地产开发企业到位资金16.05万亿元，同比增加7 %，增速与1～10月份相等。其间，国内告贷23013亿元，同比增加5.5%；自筹资金52511亿元，同比增加3.7%；定金及预收款54482亿元，同比增加10%；个人按揭告贷24395亿元，增加13.9%。其间，后两项来历均与出售回款相关，在房企资金来历中合计占比49.14%。
不止是降价，迫于资金压力，部分房企屡次“断臂求生”。如本年年初以来，泰禾集团已进行超10笔股权转让，回笼资金超85亿元。为筹集资金，泰禾还进行了屡次股权质押。而现在因信任告贷合同纠纷，西藏信任已对福建中维地产、东莞金泽置业、泰禾集团及其董事长等6个被告提起诉讼，案子将于2020年2月11日开庭。商场猜想该信任现在或已逾期。
“接近年底，不少开发商都把回款作为首要作业。我们都绷紧了弦，很努力地卖房，但资金压力并没有真实缓解。”一位房企营销人士说。
“未来房地产商场总量会缩短，高增加阶段现已过去了。”12月5日，阳光城履行董事长兼总裁朱荣斌坦言，关于习惯了高增加的房企而言，下一年将面对严重检测。
流程修改：曹冉京
审读：戴士潮
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