下午，整个深圳弥漫在一片恐慌中，大家都在热传二手房交易有可能也被“控价”。晚上，职能部门接受媒体采访时措辞软化了一些，但也基本明确了“5%控价令”：“按照宏观调控的长效机制要求，二手房价年增幅不超过5%。如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格，市民可以向区房地产主管部门投诉”。
我认为有必要建议：对二手房控价，主管部门应该谨慎、谨慎、再谨慎。因为它不会降低价格，只会进一步推高刚需买房的成本。另外，我们有其它的办法来更好的解决深圳大城市病+高房价的问题。限价绝不是好办法。
我注意到各群里，其实对业主抱团坐庄、政府限价是有很大争议的，有人认为业主恶意炒作理当受罚，有人认为法无明文不为罪，政府限制私权无法可依。
不能说你错我对，我只能表达我自己的认知。
1、我是个市场派，所以我不能认同支持“二手房控价”这样的政策。在之前新房限价、租金管制之时，我有担心过如果价格按不住，那么二手房也可以控价，今日看，也要来了。对这个，老实讲，超乎预期但也不那么惊诧。新房都限价了，二手房限价，也不是那么令人费解的事。
2、二手房也控价了，那么就是说，深圳将针对房地产交易全链条限价。我本来预期，史上最严厉的调控政策，应该因为近期的经济困难而有所松绑，让房地产有机会回归一个正常的行业。但仅仅是一小撮业主的抱团坐庄，反而升级成了“史上最最严厉的的调控”。依托市场化精神崛起的城市，如今要用这样的手段才能控制房地产，是非常不可取的。
3、必须要承认，市场并不总是对的，市场在短期内有缺陷——正是因为有缺陷，才会有“割韭菜”。短期的市场波动，总是由情绪来决定，人性里的贪婪与恐惧，从来都会放大这种波动。我们至今没有能力发明出一种理性科学的机制，可以以毫米计来划清政府和市场的边界。所以，短期内，总是会有人利用市场情绪去做套利，这是市场自身不能去除的缺陷。
但在长期，我们要相信市场是拥有自平衡的能力的，事实上，它也的确具备。如果它不能自平衡，我相信，它早被放弃了。
这个逻辑，其实决定了政府的干预行为，一定要是短期的。因此，必须要在干预政策出台时，设定好退出机制。一旦政策干预长期化，最终会导致全社会付出非常昂贵的代价。
4、此事因一些小区业主抱团涨价引起，就事论事，我认为有些业主的确有错，有主观恶意，但错不至罪，因为只有想法但并无证据显示有实际成交后果，它显露了人类的贪婪本性，在道德上的确有缺。市场自由不是任何人任性行事的挡箭牌，我不认为替一些业主这样的行为做辩护是正确的。
从这个角度，政府干预是有理据的，的确舆论影响太恶劣了，但是干预的手段我认为可以更加科学。放到任何一个市场经济体，业主这样的抱团行为，都会被警告，被阻止。但是政府出手干预的力度可以有很多选择，我之前在群里画过一个“计划-市场”的光谱，这个中间有很多很多的选择。比如，若是放到成熟的市场经济体香港，我想港府会选择首先表态出声，业主这样抱团炒价的行为不可接受，政府将会查处。按我们的业主那个胆子，我认为，政府只需要公开发个警告，表示这样的行为必须停止，否则要进行处罚。那么，这件事儿大概率就可以消弭于无形了，不需要动用如此这般的雷霆手段。
5、有些朋友会以“政策的初衷是好的”来为政策辩解，这是一个老生常谈的话题了。对此，我认为，我们应该首先有一个共识，关于判断标准的：我们判断一个政策是好或劣，标准只有一个，看政策的效果，而不论动机。我们见到了太多政策，打着保护穷人的旗号最终在伤害穷人。
6、接着来看这个政策的效果，业主有可能出现什么样的情况应对？
我们大家可以用新房限价3年的效果来推理，就可知二手房限价的结果。
按照之前我们对市价规律的分析，限制商品的最高价格，一定造成供应短缺，进而进一步加剧商品价格持续上涨的预期。假如没有，那么就一定会带来质量的下降，开发商会想方设法减少相关成本。以及，会带来其它“市场准则”的修改，因为你改变了价高者得的市场准则，那么就会有身份、排队、抽签摇号、喝茶费等等规则替代，这一样会带来更高的交易成本，只是你看不到。
过去3年里，各地都对新房进行了严厉限价，结果并不是那么乐观。深圳在过去3年里房价继续上升，仅在2018年第四季度出现了小幅下跌，但那次下跌也不是因为限价，而是因为国际国内宏观环境转差。从建筑质量来讲，过去几年可以说是中国房企在楼盘质量上承受最为猛烈攻击的几年。而竞争准则带来的变化，也一样产生了很多副作用，比如喝茶费等等。这些大家都是眼见肚明的了。
照上推理，有理由相信，假如对二手房市场也进行控价，那么效果将会是反作用，也就是说，非常有一定的概率会进一步推高二手房的真实价格。理由我们看下面。
7、也许会出现的三重市场反应。
市价自有其运行规律，谁都无法逆规律而动。我认为会出现三重现象。
a）业主会要求买家签“阴阳合同”，一份是过户成交价，满足价格涨幅在控价政策要求以内，但实际上，卖家一定会另外收取与真实市价之间的差额费用。注意，到这样一个时间段，这个政策的影响就出来了，它会严重加大买家的资金负担，因为这笔差额费用，是无法计入银行评估，因此无法贷款而必须要一次性支付的，就像新房市场上开发商捆绑精装修卖房一样（装修款必须要一次性支付）。这在某种程度上预示着，买家要比原来情况下支付更多的现金才能买到房。到这里，这个政策就很可能会变为：打着保护刚需的旗号，在伤害刚需，这是极有可能会出现的。
b）、小业主不卖楼了。如果政府查处太严格，比如说，明确严禁不得双重收费，买家可以投诉，一旦投诉，就“锁盘”。那么，能够撑得住的业主，一定会选择不卖楼或者缓卖楼。和开发商相比，业主这样做，太容易了。因为企业需要考虑到回款，但是业主在这个上面的灵活性太大了。这会伤害到二手房市场的流动性，造成市场供应量快速锐减。在深圳本身市场供求失衡的格局下，只会进一步加剧二手房真实价格的上涨，而绝不是下跌。
c）、监管成本无穷大。要对二手房市场做全面监管，我想象不到如何才能落地。这个几乎无法监管，和监管开发商不同，毕竟市场上只有百来个楼盘，你只需要控制开发商的抽屉就可以了，但市场上同时却有成千上万套房屋，涉及数以万计的买卖双方。政府的监管成本可以高到无穷大，这是一笔看不见的、巨大的浪费，不能因为我们看不见就认为它不存在。
那么，有没有也许会出现小业主便宜卖楼的？当然有可能，如果他实在是需要钱周转，那么不排除按政策要求出货的可能。但是一定是非常小的一群，没有人愿意低价卖。他们绝对会选择扛着，尤其在供不应求的市场里，谁会选择降价出货？你会吗？
8、警惕韩国调控的失败。
跟大家伙儿一起来分享韩国房地产调控的案例，我很早说过，我们的房地产调控，不像日本，像韩国。要认真借鉴韩国的教训，首尔从上世纪80年代就开始打房价，打到今天，越打越高。
12月16日，韩国推出了“史上最最严厉的房地产调控”，规定包括首尔在内的“房地产投资过热区域”，购买市价超过15亿韩元，约合人民币900万元以上的房产时，禁止贷款。另外还下调了9亿韩元，约合人民币540万元以上房产的可贷款额度、再度上调多套住房持有者的房产税税率等。此外，青瓦台还很有意思的建议：在首都圈（首尔及其周边地区）拥有两套以上住房的秘书官级别以上幕僚只保留一套房产，将其他房产卖出，以配合楼市调控。
在此之前，首尔一直在像打地鼠一样打房价。自2017年5月文在寅政府执政以来，韩国政府已经18次推出房产调控政策。而在之前，也是一样，举凡房地产税、印花税、双倍印花税、提高首付、降低贷款成数。总之，你能想到的调控，韩国都出了，你想不到的，他们也出了。
然而房价依然是不降反升。首尔从1990年代起，人口开始流出，都没有挡住房价涨。我长这么大，都没有见过这么牛逼的“江南style”。
这个教训，不能认真去汲取，我们就会走人家的老路子。
9、有没有别的办法？
我认为深圳市房地产研究中心主任王锋在接受央视采访时说的好：这个政策短期有用，但要长期有效，要靠长效机制。
但什么是深圳房地产的长效机制，就见仁见智了。
我认为目前深圳的“二次房改”、“6:4”善则善矣，但还不能从根本上解决深圳的大城市病+高房价问题。
这里重新把我以前的建议和理解，梳理一下：
政府对市民做出承诺，在未来若干年的时限内，将深圳目前不足40%的住房自有率提高到一个合适的目标。发出尽最大可能的增加供应量声音，在“二次房改”的基础上，再次调高增量，向市民派定心丸，这是真正的“稳预期”。
进一步提升居住用地在城市建设用地中的比重，在目前20%左右的基础上，进一步提升到25-30%，至少与工业用地占比相当的水平。同时，适当工业、商办等其它用地的比重，尤其是商务公寓、办公楼，减少批建。这是真正的“稳地价”。
进一步提升住宅容积率，同样的地皮上，提供出更多的房屋来。
增加联通东莞临深、惠州大亚湾的轨道交通，并提前建设的日程。以市场和基础设施的力量，将莞惠的一些区域变成深圳事实上的“卫星城”。卧城都可以，在一定的时间内，卧城也有它的意义。这是真正的“稳房价”。
推出房地产税，同时减少卖地，防止重复征税（房地产税是一定会出台的，不需要再做无谓的争论，重点不是征不征，而是这笔税收如何确保用之于民）。同时，将征来的房地产税务必使用到在地区域的教育、医疗等民生配套上。（这一点超出本地的能力，可以删除）。
稳定住房贷款政策，货币中性，不松不紧。（这一点也超出本地的能力）。
公共住房应该封闭流转，最终形成政府手中掌握大量的公共住房，类似于平准基金。系统内可以允许升值，但必须要封闭流转，没有绿转红，不对外上市，彻底禁绝“骗房”。
尽可能少的少拆缓拆城中村与老旧住宅区，政府进行公共配套改善与建筑修缮，尽可能为来深者留下更多的低成本居留地。
逐步取消限制性的行政干预政策，把房地产还给市场。
以上。归根结底，讲的是一个“安得广厦千万间”的路子，只有有了房子千万间，寒士才能俱欢颜。光靠打地鼠控房价，最终，时间也浪费了，寒士还是寒士。
10、短期干预不宜“喧宾夺主”。
这些年来，我相信每一次的短期行政干预，政府都有迫不得已的苦衷。我并不反对在一些紧急的情况下，政府果断的进行干预和监管，对市场进行必要的控制。但是还是回到老话上，无论短期如何操作，我们都必须要清楚和确保，我们要走在正确的长期道路上。短期的干预，都是为了长效机制发挥作用，来争取时间的。这样的一个过程，切忌不能短期干预搞着搞着，它们自己就变成了“长效机制”了。而原本的长效机制，却没了。
我们的问题，不在短期，一直在长期。
