晃眼又到2019年末了，总结一下本年的二手房行情走势，真的就像在坐过山车。
二手房价格从阴历新年后的3月开端有一个忽然的增幅，在年中又一路直下。
现在，成都二手房全体均价又跌回了年头的水平。
本年3月，开年往后，成都二手房的成交量开端急剧添加，4月初，我写了一篇文章。文章判别，成交量的继续上涨，或多或少仍是会影响到房东或购房者预期。而作为购房者往往会优先考虑一些优质社区，咱们估计这部分楼盘在商场初期会有提价的气势。
商场的改变正如咱们的判别相同，一些优质小区在开年来之后有了显着的涨幅。在咱们7月份的一篇推文中，佐证了这个观念。
可是，好景并不长。成都二手房成交量在阅历时刻短的成交顶峰后，开端急速回落。
数据计算，成都二手房成交量从本年5月开端，已接连6个月下滑，成交价也继续下滑。我把这个阶段确定为二手房价格去泡沫的阶段。
年末买二手房能抄底吗？
从上一年的商场规则来看，抄底阶段，大概是从2018年12月-2019年2月（大年之前）这个时刻节点内买进二手房的人。
首要，这个现象契合社会活动规则。
年末，单个卖家卖房心态火急，往往是让利最高的阶段，这时候砍价相对简单。
还有一个现象是，年末的二手房挂牌量会锐减，不着急卖房的基本上来年看商场行情。这时候二手房存量基本上只降不增。从链家网的二手房挂牌量能够精确的看出，近期的挂牌总量是逐步削减的趋势。
链家二手房挂牌量11月初挨近13万套，现在回落到12万套左右
大年之后，会重生很多的购房需求，很多购房者看房，会影响房东的预期，让利空间变少。
所以，房价和买卖量的改变某些特定的程度上会遭到社会活动规则的影响。
其次，是新房商场的竞赛联系。
我把新房和二手房的竞赛联系分两点来看。
1、新房和二手房的成交占比
下图是2017-2019年成都新房和二手房成交占比状况：
2019年1-11月份累计成交了二手房约989万平米，合计约10.5万套，现已高于2018年全年的成交量。其间2018年全年二手房成交9.37万套。
在新房端口，2019年1-11月累计成交了新房约1780万平米，合计约15万套，套均面积约118.6㎡。其间2018年全年累计成交新房约2442万平米，21.1万套，套均面积约115.6㎡。
从上图的成交规则能够精确的看出，近几年，成都新房的成交量和二手房成交量呈现出了反比的联系。
新房供给量大，二手房成交量低；新房供给量少，二手房成交量高。
从近两年成都新房的供给节奏来看，年末都是开发商很多甩货回款的阶段，包含很多神盘也在这个阶段上市，这时候大部分购房者都会挑选新盘。
年头，开发商推盘节奏放缓，新房商场无法满意购房需求时，二手房的购买量会逐步上升。
2、新房全体供给规划的缩水
从上图表中，近三年成都二手房买卖规划来看，成交总量是呈不断上升趋势的，而新房的成交套数却呈逐步下滑趋势。
新房全体供给规划缩水，加上贱价地楼盘耗完，高价地的供给占比渐渐的升高，大户型为主，供给套数相应就会更少。下一年，刚性需求被揉捏至二手房的现象会渐渐的显着。
这几种状况叠加，也就造成了年末二手房重视低，价格降幅显着，年头开端反弹的现象。从购买二手房的视点来看，我是主张购房者在年末前购入二手房比较靠谱。
当然，以上的剖析都是安身在购房者方针没有改变的安稳商场中。
可是在2019年12月4日，成都购房资历区域有了从头确定。
从全新的资历确定来看，天府新区无疑成了最大的获益区域。从独自限购，变成了高新区、五城区能够买入的区域。
毫无疑问，天府新区将涌入更多的购房者，这这中心还包含无力承当高新南区高房价的刚需人群，尤其是总价需求在150万以内，天府新区或将成为最佳接受区域。
另一方面，在曩昔两年里，天府新区严厉的限价方针，区域内大部分新盘价格优势大，对购房者的吸引力也更强。
第三点，关于天府新区的单个尖端资源型楼盘。比方麓湖，绝无仅有的产品和地段，东鑫苑占有的湖居资源，中海天府里地点的中心CBD。此类资源型楼盘的寓居价值和重视度也很高。
高新区成了“只出不进”的区域
高新区购房资质的调整，确实是给了一些“被锁住”的刚需购房者逃离的时机。可是在中高端商场，高新区的位置仍是很难撼动，尤其是开展老练金融城和大源片区。新川片区就没那么舒服了，假如配套水平长时间提不上来，很简单被天府新区抢走时机。
别的，高新区的学区优势相较于青羊、锦江并不杰出，可是几个抢手小学的学区房，价格却高得离谱，不扫除这部分垂青学区优势的家长，会流向青羊区和锦江区。
最大的利空或是双流华府和怡心湖
双流华府和怡心湖版块的功用，更多的是服务想买进城南，却没有天府新区购房资历的人群。
所以，在曩昔一段时刻内，两个版块的价格预期较高，长时间被购房者扣上“世界流”的帽子。现在的怡心湖和华府版块的新房价格相较于天府新区没有一点优势，如此一来，势必会丢失很多购房人群。
据我了解，华府和怡心湖片区的几个高价盘均现已引入了途径出售。
总结来看：
购买二手房需求慎重双流的怡心湖和华府版块。别的，想要购买高新区二手房的购房者，我也主张稳一稳。
关于天府新区而言，我估计年末最近一段时刻，天府新区不管是新房仍是二手房都会呈现一波成交小高潮，二手房的溢价空间肯定会削减，但切勿盲目追高。
年末这一波新房的供给潮中，华熙528锦都拿到了预售，创始天玺68也传出了预售的音讯。11区摇号忽然添加到13区，中签率会大幅下降，我主张购房者有两手计划。摇不中这些神盘，最好有立马能够下定的二手房。
最终，此文并非在宣扬二手房商场。仅仅结合了商场规则以及我个人一些小经验给出的主张。请我们理性看待，一起也要有自己判别。
假如有不同的观念，也欢迎留言区宣布见地。
