本年以来，中心向房地产屡次“喊话”、房企融资途径先松后紧，方针风向传导到土地商场，呈现了什么新现象？各地怎么应对改动、开发商又是否改动了拿地战略和布局结构？
经过盘点近期的土地商场，咱们发现了以下特色：
土拍商场与融资环境严密相关，跟着二季度融资环境趋紧，土拍溢价率持续下滑。
2019年前10月全国土地商场供求量同比根本相等，但溢价率自4月以来以来呈现5连降。不过，部分城市为控溢价率举高起拍价，叠加房企融资收紧，流拍增多。
分线商场看，10月各线城市成交下滑，均价环比呈现不同程度跌落；1-10月一二线城市供求同比均有上升，三四线城市持续供过于求。分城市群看，珠三角、海西成交量持续低位但同比略有添加；京津冀、成渝、山东半岛成交量同比下滑显着。
从标杆房企动态来看，TOP房企近两月拿地多有放缓。
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布景回忆
土拍与融资环境关联度高，二季度以来融资趋紧，溢价率持续下滑。
自上一年731会议中心喊话“坚决遏止房价上涨”以来，房企融资难度进步，土拍溢价率持续低位。跟着一季度房企融资改进，拿地积极性进步，土拍溢价率短期内爬高显着，引起监管层重视。
5月以来房企融资途径再趋紧，信任、公司债、中票、借款等都有不同程度缩短；叠加本年730会议，中心首提“不将房地产作为短期影响经济的手法”，土拍溢价率自4月以来呈现5连降。
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近期土地商场特征
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全国供求量同比相等，溢价首先升后降
2019年1-10月，全国住所+商办土地全体供给同比微涨2%，成交同比微降3%，全体根本相等；均匀溢价率1-4月不断攀升，4月后则呈现显着的下滑。
2019年10月，全国土地公开商场供给量环比上涨1%，成交量却大幅回落20%，成交楼面均价环比下滑6%至2301元/㎡。溢价率呈现了自5月以来的初次上升，上涨2个百分点至10%。
其间，住所用地供给环比微降2%，根本安稳，成交环比骤降22%；成交楼面均价环比回落6%至2540元/㎡，溢价率上升2个百分点至11%；
商办用地供给环比添加12%，成交大幅回落14%；成交楼面均价较上月有所回落，高于上一年同期水平。
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溢价率下降，但起拍价略有抬升
跟着调控方针的浸透，不少城市土拍规矩随之改动。比方，为操控溢价率，呈现举高起拍价、“限房价、限地价、竞自我克制”、小地块出让等方法。
自2019年以来，土地起拍价逐步攀升，叠加房企融资收紧等影响，对应溢价率在5月以来呈现持续下滑，至10月才开端略有上升。
分线来看，一线城市受方针影响最大，溢价率显着低于二三四线城市，下半年均匀溢价率缺乏5%；三四线城市溢价率相对较高。
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兜底式土拍，但停止挂牌、流拍仍增多
下半年全国土地流拍显着增多。其间，三四线流拍土地数量持续添加至八月，九月开端小幅回落，挨近上一年底水平；一二线城市7月后流拍显着增多，广州开端呈现流拍。
9月起，政府兜底式土拍逐步添加，国企、当地渠道至少1家兜底或是勾地地块出让，但仍存在勾当地资金短缺、房企终究未报名等状况，导致政府自动延期、停止挂牌等状况增多。
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分线城市地市状况
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10月，各线城市成交下滑
10月各线城市成交下滑，成交均价环比不同程度跌落，二三四线同比上涨。其间：
一线城市土地供升需降，供给环比增幅达33%，成交下滑32%，成交均价小幅下滑7%。溢价率环比进步1个百分点；
二线城市土地供求环比再度回落为负，累计供求量小幅上升，成交均价环比下滑13%，溢价率上升3个百分点至10%；
三四线城市土地供升需降，其间成交环比增速持续下滑至负22%；成交均价环比大幅下滑23%，溢价率保持不变。
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1-10月，三四线城市显着供过于求
本年1-10月，一二线供求同比均上升，三四线需求萎缩，供过于求持续凸显。
全国土地供给同比增2%，需求同比减3%，需求较1-9月同比有所下降。其间：
一线城市1-10月供求量均同比添加，增幅别离15%和13%，需求增幅较1-9月下降7个百分点；
二线城市1-10月供求量均同比略涨，增幅别离为5%和8%；
三四线城市1-10月供给同比相等，但需求萎缩，降幅达6%，供求建面差5.8亿㎡，供过于求现象持续凸显。
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城市群地市状况
1-10月，珠三角、海西成交量持续低位但同比有所添加，京津冀、成渝、山东半岛成交同比下滑显着。
海西、珠三角城市群土地成交量持续低位，但保持上涨态势，同比别离添加5%和4%；
长江中游和其他城市群首要遭到长沙、宜春和昆明、郑州等城市的成交放量，同比微增2%和1%；
京津冀、成渝、山东半岛土地成交下滑显着，较上一年同期下滑均超越10%，其间山东半岛降幅达25%。
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土地成交榜单
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城市榜单：郑州重庆昆明成交建面领跑
10月徐州、咸阳成交呈现显着放量；1-10月郑州、重庆、昆明成交建面持续领跑。
从10月宅地成交建面top20看，郑州再次领跑，单月成交量达404万㎡；徐州、咸阳10月宅地成交量较前9个月呈现显着放量，其间徐州10月成交39幅地块，其间18块会集在睢宁县；咸阳则多会集于秦都区，而其间4块由政府旗下国企摘得。
1-10月宅地成交建面top20中，郑州、重庆、昆明长时间处于榜单前列，武汉、潍坊、菏泽、青岛等亦为供地大户。
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地块榜单：TOP地块对折坐落华东地区
从成交状况去看，TOP地块中仅4块为底价成交，其间溢价率最高的地块为北京大兴旧宫限竞房地块，由电建京能联合体以34.2%的溢价率拿下。
从区域散布来看，TOP地块首要会集在华东地区，占5宗，别的华南2宗、北京2宗、武汉1宗。
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标杆房企动态
近两月top房企多拿地放缓，华裔城逆势单月拿地超百亿。
万科继7月补储后拿地金额持续回落，10月仅43亿，但全年累计拿地1706亿，仍居第一。本月首要在郑州、烟台、太原等二线城市获取地块。
保利拿地有所放缓，较9月显着回落，10月拿地62亿，全年排名第三。
碧桂园和融创10月拿地金额别离为60亿和59亿，全年排名第二和第四；恒大拿地金额持续保持低位。
来历：保利投顾研究院（ID：PIC_Research）本文已获授权，对原作者表示感谢。
