近来，国家计算局发布1-10月份房地产数据。值得注重的改动是，本年前10个月，产品房出售面积同比添加0.1%，本年头次实现正添加，单月同比接连4个月正添加。这或许意味着，本年全国产品房出售面积和出售金额有望逾越2018年，出乎业界对本年楼市出售将下滑的遍及预判。别的，10月份的数据也显现，房地产全链条表现出改进痕迹。除了中游的出售外，上游的拿地和开工、下流的竣工，也都趋于向好走势。
本年以来，楼市调控接连从严基调。依据华夏地产研究中心计算，前10个月相关方面共发布482次调控方针。并且，本年楼市调控开端向长效机制改动：一是融资端操控资金流向房地产，房地产融资全途径收紧，监管层一起还发动信贷(包含信任)规划和份额“双控”。别的，LPR新机制的推出，显示了监管层要树立资金流回实体这一长效机制的决计。
二是高层提出“不以地产作为短期影响经济的手法”后，各地直接或直接松绑调控方针、托底楼市的“小动作”被叫停，掩盖热门区域的调控方针(比方限购、限售等)根本保持安稳。本年以来，商场预期较失望，开发商遍及降价促销，而调控加码“融资端”今后，开发商资金来历增速呈下降态势，从上半年的7.5%左右降至7%，其间国内借款和自筹资金下降显着。那么，在当时的商场预期、方针环境、资金环境下，缘何房地产还能显着改进呢？
笔者以为，首要，上一年基数低是本年10月全链条改进的重要原因。比方，上一年10月新开工面积只要1.6亿平方米，较上一年下半年其他月份(都在2亿平方米以上)的距离较大；上一年10月1.38亿平方米的出售面积，也是年内低点，低于下半年1.57亿平方米的月均规划。其次，调控趋严、预期转弱、资金面紧缩等原因，倒逼开发商“降价跑量”，促进短期地产链条快速循环，导致上中下流数据转好。比方，本年8月份开端，开发商大规划促销，出售均价(出售金额/出售面积)接连4个月下降。笔者在调研中还发现，开发商遍及祭出全员营销、转中介营销等手法。
房地产方针气氛改动今后，开发商“快周转”的诉求更剧烈，这关于促进出售有很大的改进。别的，依据职业界外大环境的判别，当下开发商遍及以为，全国新房出售的空间趋于触顶(在17亿平方米左右)。由此，当外源融资途径紧缩后，内源融资(开发贷+出售回款)备受注重。所以，在需求尚安稳的情况下，开发商纷繁“抢跑”出售节点，进步存货周转率，工程节点查核趋严，新开工向“饱满备货”挨近，以争夺名贵的增量空间。所以，新开工、出售就表现出杰出走势，补库存也让土地商场开端触底反弹。
此外，从融资本钱、方针倾向看，职业开展越来越有利于大房企，大房企拿地相对安稳。土地出让配建要求、竣工交给要求、客户产品诉求、维权认识等方面，方针监管越来越严厉，商场要求也渐渐变得严苛，融资关于抵押物的质量要求也渐渐变得高，这些都有利于大房企运营。因而，职业集中度显着进步，龙头开发商出售、拿地等方面的竞赛越来越剧烈。
本年各地(包含三四线城市)在售库存遍及不高。特别是近期地方政府遍及面对财政收支压力，土地商场上挂出许多优质、贱价地块，四季度拿地窗口开端呈现。依据“补库存”、进步出售排名的需求，加上2020年融资方案铺排，也需求提早执行必定规划的土地储备。所以，近期大中型开发商开端添加拿地，然后助推土地商场趋于好转，这就为职业全链条快速循环发明了条件。
竣工改进是现在房地产商场另一个大的亮点。到现在，竣工面积接连22个月负添加，本年1-10月份降速为-5.5%，较上半年两位数以上的降幅(最高达20%以上的降幅)显着收窄。一方面，依据施工证规则的竣工期限(两年左右)，2016-2018年接连两位数添加的快速开工后，从本年下半年开端，竣工将显着添加。另一方面，现在无论是方针监管加强，仍是业主维权认识增强，延期竣工现象显着削减，未来新房交给将大面积添加。
本年，调控方针和产品房商场走势与上一年相似。年底和年头安稳添加的行动，都触发了“小阳春”行情；年中强化调控，导致下半年方针收紧，商场表现为“前高后低”；年底着重“一城一策”，加上开发商促销力度加大，11-12月敞开“翘尾”行情。因而，展望年底两个月，产品房商场有望保持上一年底的“年底翘尾”。可是，因为高基数，年底单月出售增速会下降。展望2020年，在经济下行压力布景下，调控方针将更着重“稳地价、稳房价、稳预期”，“一城一策”会愈加灵敏施行，融资环境也将张弛有度，房地产商场会愈加分解，但整体平稳。
来历：我国证券报
