作者：李佳
近来，禹洲地产（01628.HK）发布的布告显现，2019年前10个月，禹洲地产累计完结出售金额580.69亿元，同比添加约44.56%；出售面积约388.7万平方米，同比添加48.42%。依照禹洲地产2019年670亿的出售方针核算，本年1月至10月，禹洲地产现已完结方针约86.67%。
在出售规划继续添加的一起，禹洲地产正面临着“规划、赢利、危险”三驾马车失衡。而盈余才能削弱、杠杆水平上升，让怀揣千亿愿望的禹洲地产多了一丝焦虑。
盈余才能继续削弱
2009年禹洲地产上市首年的合约出售为36亿元，2013年头次打破百亿元。自此，禹洲地产开端着力于规划的扩张。从成绩增速来看，禹洲地产发力期集中于2016、2017年，同比增速别离高达65.54%和73.69%。2018年禹洲地产的签约出售额增至560.29亿元，尽管同比添加近39%，但与2016和2017年比较仍显着放缓，且未完结年头定下的600亿出售方针。对此，禹洲地产董事局主席林龙安给出的解说是，“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市，而2018年长三角是限价最严峻的当地，因而，禹洲上一年把差不多90亿元的土地货值往后推了”。
从2019年的出售成绩来看，禹洲地产仍在蓄力。本年上半年，禹洲地产累计完结出售金额284.74亿元，同比添加约32.5%；出售面积约185.3万平方米，同比添加17.4%，到10月末，签约出售金额及面积增速现已增至44.56%和48.42%。
尽管近几年禹洲地产的出售规划增速较快，但盈余才能却未同步添加。从近五年来看，禹洲地产的毛利率在2014-2018年间均高于35%，内职业界处于较高水平。实际上，在禹洲地产上市之初的2009-2012年间，其毛利率别离为49.61%、41.7%、49.1%和40%，而在2013年跟着规划的扩张，禹洲地产的毛利率降至31.04%。
依据2019年中期财报发表，上半年，禹洲地产完结经营收入116.37亿元，同比添加25.91%，归母净赢利16.39亿元，同比添加23.22%；母公司拥有人应占中心赢利为13.97亿元，同比上升20.63%。
就在营收及净利均同步添加的布景下，禹洲地产的盈余才能却继续走低。多个方面数据显现，2018年，禹洲地产的毛利率同比下降约4.7个百分点至30.72%，这一数据也为禹洲地产上市之后的最低值。而本年上半年，禹洲地产的毛利率再度同比削减约5.6个百分点降至26.99%，该数据也为2014年以来的最低值。
关于盈余才能下降问题，林龙安表明，本年全职业的毛利率现已降到25%左右，“咱们我们能够许诺比一般职业均匀水平高一点的毛利率，未来可完结毛利率在25%－30%之间，高于职业均匀的水平。”但是，规范排名计算发现，与禹洲地产同期同规划的房企宝龙地产和建发房产上半年的毛利率别离为38.8%和32.1%，可见禹洲地产现已略有掉队。
拿地本钱翻番
本年上半年，长三角区域仍然是禹洲地产出售布局的“主力军”。期内，上海、南京、合肥、姑苏、杭州等11个城市共奉献合约出售金额达196.6亿元，占总合约出售金额的69.04%，这一份额在上一年同期为48.88%，本年同比添加约20.2个百分点。
受规划扩张的需求，禹洲地产的新增土地储备正在逐年添加。近五年来看，禹洲地产2014-2018年的新增土地储备别离为100.61万平方米、102.41万平方米、264.77万平方米、379.35万平方米和540万平方米，新增土储自2015年起添加态势显着。半年报显现，禹洲地产于本年上半年新取得14幅地块，地价总共约141.3亿元，权益总建筑面积约为153.44万平方米。
有必要留意一下的是，2018年上半年，禹洲地产耗资55.24亿元，新增权益土储121.67万平方米，均匀楼面价仅为5297元/平方米。而本年上半年，禹洲地产的新增土储均匀楼面价现已增至11106元/平方米。一起，依据相关组织多个方面数据显现，上半年禹洲地产的新增货值由上一年同期的75位升至36位。归纳来看，禹洲地产的拿地本钱及拿地力度均有添加。
截止2019年上半年底，禹洲地产土地储备的总可供出售建筑面积约1918万平方米，较2018年底进一步添加。总可售货值超越3400亿元，其间80.1%坐落一二线城市，均匀土地本钱5580元/平方米。
从公司土地储备倍数来看，禹洲地产的这一目标在近五年一向呈下降趋势，从2014年最高的7.23倍降至2018年最低的4.69倍，尽管2019年上半年禹洲地产购入多宗土地，但土地储备倍数约为10.35倍，较上一年同期削减5.3%，土地储备并不算足够。
从存货的去化水平来看，禹洲地产2013年－2015年的“存货/均匀预收账款”目标数值较大，公司去化压力较大。2016年有所下降，快速去化初见成效。2018年受存货的添加及均匀预收账款同比变化较小的影响，“存货/均匀预收账款”目标增至3.79。到本年上半年，禹洲地产“存货/均匀预收账款”为4.6，同比添加30.7%，去化压力有所添加。
禹洲地产的预收账款周转率在近五年来根本安稳，除了在2016年下降到近五年的最低值1.30之外，其他年份根本围绕在1.90上下动摇。2018年，禹洲地产的预收账款周转率目标到达近五年的最高值2.02。本年上半年，禹洲地产的预收账款周转率为0.88，同比添加2.3%，收入结转功率进一步提高。
杠杆水平上升
禹洲地产的杠杆水平自2017年之后开端呈现显着的上升。多个方面数据显现，到2019年6月末，禹洲地产总负债为1203.88亿元，较2018年底的936.33亿元添加28.6%，其间有息负债555.16亿元，较2018年底添加27.2%。本年上半年，禹洲地产调整后的资产负债率为82.52%，较年头添加约3.7个百分点；净负债率为72.7%，较年头添加约5.7个百分点。
一起，禹洲地产本年以来还进行了屡次发债融资。本年1-3月，禹洲地产发行了50亿元的供应链金融资产支撑专项方案，年利率8.5%；还发行了三期额度为5亿元美元的优先收据，折合人民币超越100亿元，利率别离为8.625%、8.5%和8.5%；4月发行票面利率6.5%的20亿元五年期公司债券，及票面利率7.5%的15亿元的五年期公司债券；7月初，禹洲地产增发了4亿美金收据，与2016年10月发行的2.5亿美金7年期息率为6%的收据合并成一期。而最近一笔融资为10月30日，禹洲地产发布布告称于2024年到期金额为5亿美元的优先收据将于香港联交所上市，票面利率8.375%。
频频融资导致禹洲地产的加权均匀融资本钱有所升高，本年上半年为7.47%，而上一年同期仅为6.52%。
到本年6月，禹洲地产的现金及银行结余（包括受限制现金）约为389亿，较上一年同期上升 32.95%。调整后的现金比率为0.56，较上一年同期添加27.3%，现金较为足够；调整后的速动比率为0.86，较上年底的0.89下降3.4%，短期偿债才能略有下降。
另据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券市场规划研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50陈述》 显现，禹洲地产并未上榜。
