“一线城市工作楼的空置率有点让人忧虑”、“深圳甲级写字楼现在的空置率高达23%”……近段时刻，关于写字楼空置率的论题热度居高不少，甚至有不少人置疑企业的隆冬是不是来了。
仅凭一些写字楼空置率的数据来判别整个经济环境很简单以偏概全，不过村长最近听到深圳写字楼很难租售出去的信息却是挺多的。
就像最近村长有朋友在前海找写字楼，他早上看完一个写字楼的盘，下午就有其他写字楼的中介打电话给他了。
而更夸大的是，前两天，有同行向村长爆料称，“坪山益科大厦，风闻9月份开盘当天，一套都没卖出去。现在的数据或许也很差。”
这个爆料，听得村长置疑人生，开盘的时分一套都没卖出去？现在商场行情有那么差吗？
村长决议亲身去一趟坪山，区分一下真伪。
益科大厦的写字楼是真的卖不出去吗？
9月15日，益田·益科大厦开盘，主推161-244平纯工作产品，均价26200元/平，单价区间22000-30000元/平，总价区间在372-721万元/套，共195套房源。
图源：咚咚找房
再来了解下项目的根本信息：
益田科技大厦坐落燕子岭公园东侧，是具有百万规划的益田共和城邦首发产品，产权40年。
项目占地面积12524㎡，计容总建筑面积78634㎡，配建有2.1万㎡体验式会集商业，一楼为5000平米公交首末站，间隔坪山现在最大购物中心——益田假期世界约3.5公里。
村长开车走高速，间隔南山1个半小时的车程，真的远。
说回最初的问题，益科大厦出售的数据真的很差吗？
当村长带着这个问题去了解状况时，出售小姐姐告知村长，现在卖得只剩下A栋的十几套，A栋6-14楼是同一间公司买的，而B栋早早就谈好，一整栋被一家上市企业买了。
益科大厦A栋销控表
而据益科大厦营销中心现场的销控表显现，在售的仅有16层的1套，17层的4套，21层的4套以及18、20层一整层。
益科大厦写字楼户型图
益科大厦写字楼户型图
这个成果，与业内人士的爆料彻底相反，这哪是卖得不好啊？比照一下深圳写字楼现在所在的环境，这个成果简直是太好了。
现在，整个深圳的写字楼行情处于低迷状况。据高力世界研究报告显现，2019年上半年，深圳甲级写字楼空置率达23.3%，其间前海写字楼空置率高达65.7%。2019下半年，深圳估计还将有超108万平方米的新增写字楼供给入市，首要会集在南山和前海。
一起高力世界猜想，受许多新增供给，尤其是南山和前海区许多供给的影响，深圳全市空置率或将进一步持续上升。
没有比照就没有间隔。
若真依照益科大厦销控表所显现，这个成果分分钟秒杀前海一大批写字楼。
仅仅因为村长听到得两种说法太过于极点，一个说得太差，一个说得太好，不只发生一些质疑。终究风闻仅仅一个风闻，仍是无风不起浪，无根不长草呢？
现在在商场上收到的信息是：益科大厦，一栋散售的去化一半，另一栋整售现已谈得七七八八了。
10月31日，村长在深圳房地产信息渠道查询到的成果来看，现在益科大厦B栋悉数显现期房待售，A栋只需16楼的一个房源显现已签预售合同，还有4个房源已存案。
图源：深圳市房地产信息渠道
另一份数据也显现，益科大厦到10月30日只需4套成交套数。
数据来历：深圳房地产信息网数据仓库
不过信息渠道查询到的信息或许有滞后性，所以真实状况或许也就只需开发商才知道，村长也不做过多的推测。
公私分明，益科大厦这个项目怎么样？
已然去都去了，村长怎么能只看一下出售状况就走，不剖析这个项目呢？
益科大厦坐落坪山区金牛路与燕子岭三路交汇处，归于益田共和城邦一部分。
据了解，项目归于益田共和城邦第一批产品（我国首个整村统筹土地整备项目及我国才智城市样板试点项目之一），整个项目拟打造建面超101万㎡才智综合体，集才智住所、高端写字楼、顶尖社区商业、全生命周期配套于一体。
这个项目还有挺多可取之处的。
1、价格是最首要的优势
比较于福田、南山的写字楼，动辄4、5万/平的价格，益科大厦2万+/平优势仍是存在的。而且在户型方面，161-244平的面积较为适中，合适中小型企业工作。
仅仅切忌在价格上被出售绕进去了，像村长就差点被绕进去了。出售这样讲，“像坪山住所都是4万多平，除了大户型之外根本处于断货状况。而咱们这儿写字楼才2万多/平，价格比较廉价。”
不过住所和写字楼能比吗？
这个比方运用得让人百思不得其解。
打个比方，住所是 to C 的商场，归于寓居类型的；而写字楼是 to B 的生意，归于出资类型的，两者的性质彻底没有关系。
住所能落户，写字楼能吗？
住所能供给学位，写字楼能吗？
住所有阳台通燃气，写字楼能吗？
不能。
人们买住所，买的是寓居需求，以及该城市的工作环境，城市所能供给的医疗、教育、文明氛围。只需这座城市有连绵不断的人口，就能让住所价格进一步坚硬。
但写字楼则并非如此，写字楼受经济周期等要素影响极大。工业转型，城市结构调整等等都会影响写字楼的价格。
同样地，写字楼变现比住所、公寓等要难许多。像尖端写字楼才会比较简单出手，或许租出去。
不过考虑下手写字楼一般都是有需求，在价格方面益科大厦确实是有吸引力的。
2、项目颇多亮点
云巴是亮点，地铁正在规划傍边
用于商业运用的写字楼关于交通要求必定要十分的快捷。
在交通方面，项目挨近在建的云轨站点。云巴估计下一年年中将从坪山开出，道路是从坪山高铁站至比亚迪，这有利于打通坪山的商务流和比亚迪的工业流。
图源:咚咚找房
而在公共交通方面，多条公交线路通过，地铁正在规划傍边，未来项目挨近19号线南布站约500米，离正在建筑14号线地铁线（坪山中心公园南站）直线间隔1.2公里。
在道路交通方面，挨近南坪快速路三期，从项目动身，经由水官高速，上南坪三期，只需40分钟就能够到福田。一起，可通过东部过境高速抵达罗湖。
生态环境优秀
项目挨近燕子岭公园，燕子湖实地公园、金牛公园、燕子湖，一起南边的坪山河是重点工程，现在管理已挨近结尾。优秀的生态环境，静寂的生活空间。
坐落市政项目旁
一起，益科大厦周边还有坪山世界会展中心、坪山区政府、坪山管理局、坪山行政服务大厅，文明六馆，而且挨近挨近燕子湖世界会展中心以及规划的天然博物馆，未来在商业等相关配套方面将逐步完善。
将打造世界商业文明中心
益科大厦所属的益田共和城邦，自身就意在打造会聚商业、商务、寓居、休闲、立异等的世界商业文明中心。依据益田集团的方案，这将是区域首个全业态链百万平米超大型城市综合体，能够满意多种商务需求。
2、周边环境较为凌乱，规划落地可行性大，有必定的增值空间
可是若依照项目周边的设备来看，益科大厦现在所在的环境，并不是那么吸引人。
益田共和城邦作为坪山区南布社区的留用地建起来的项目，现在整个村处于旧改状况，环境较为凌乱，人口多以本地寓居人口以及在邻近工厂打工的人为主。
南布村路牌
村长一开始看到益科大厦的正面，觉得和南山、福田的商务写字楼没啥不同，高端大气。等绕了项目周边转了几圈之后，发现间隔仍是摆在那里的。
项目后边首要是乡民的自建房，别离较为紊乱，在景象上对益科大厦的开展发生晦气的影响。
在老家，现在现已看不到这种房子
项目后边的农人自建房，大都用来租借
一起，在项目的周围还隐藏着不少的厂房及配套宿舍，人员构成有点凌乱。
而有些工厂所排放出来的废气废物，通过期能闻到了一股恶臭的滋味。
项目周围的工业厂房
尽管现在周边环境不怎么样，但之后归于改造规模。从旁边面反映，项目增值潜力较大，改造之后仍是挺有幻想空间的，究竟项目所属的益田共和城邦不仅仅深圳首个整村统筹土地整备项目，仍是国家发改委确认的我国才智城市样板试点项目。
整体来讲，在规划落地方面可行性也较大，仅仅时刻跨度会拉得比较长。
总结
依照村长自己去踩盘得到益科大厦的出售成果，和现在商场上撒播的状况，有较大的收支。
真实状况不得而知。
再说回，益科大厦项目自身，价格是优势，2万+/平的价格秒杀深圳许多写字楼。
不过有两点需求咱们特别注意：
1、项目周边规划的落地状况。
写字楼商场对片区经济开展的依靠较大，以往只需市中心的写字楼能确保较低的空置率，可是现在不少人冲这一种赌徒的心态去出资市郊的写字楼，他们的赌注就在于政府能不能在这个方位设立起经济新区，比方现在的前海，比方曩昔的郑东新区。
有人以为，益科大厦挨近很多的市政配套，坪山若是能开展起来，项目所在的区域开展会比较好。
不过，坪山开展现在尽管在快车道上，但价值实现或许还需求较长的时刻。
比方项目现在所在的环境，较为凌乱，人员构成及人气是个比较大的问题。主张要下手的朋友，能够去项目周边转转。
所以我有理由猜想益科大厦或许并不是那么好卖。
2、出资回报率
现在，村长在链家上查询到的坪山写字楼只需世界影视文明城在售，挂牌信息显现其现在单价为2.58万/平，总价398万，和益科大厦的均价差不多。
租金方面，房全国显现坪山的写字楼现在只需坪山立异广场有写字楼租借，租金由38-50元/平方米不等。
这个租金水平和南山科技园的差了5倍左右。
由此大略核算可得，益科大厦的出资回报率大致在2%左右，而现在商场上比较认可的写字楼的出资回报率为8%~10%之间。
另一边咱们能看到，近两年政府对房住不炒的情绪，假如想要出资的话，主张仍是多做挑选，多跑多看，不能相信一方之言，必定要有自己的判别。当然，也能够常常看看村长的文章，专业的看盘经历共享给各位购房者。
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