就在本周，江北核心区三幅地块成功出让，万众瞩目。我在阅读这些地块的出让文件时，意外发现政府明文规则的重要约束条款，而这些条款，或许意味着未来开发商的定价和出售形式也将发作重要改变。
上面这张图片，便是本周出让的核心区G13地块的挂牌文件，该地块现已被大华以近19000元/㎡的楼面地价收入囊中。咱们把其间的一项条款扩大，能够看到挂牌文件中，明晰的写到：该地块地下空间仅可作为泊车、贮藏、消防、人防等配套设备运用，不得与住所内部空间直接连通。
要知道，当时在江北核心区甚至整个江北，有不少叠墅和高层住所，都挖了地下空间作为1楼的底跃，算成运用面积对外售卖，但其实这部分地下空间并不有用且简单返潮，也增加了买房人的购房本钱。现在土地挂牌文件中，呈现这样的约束条款，意味着该地块没有底跃户型，这样的约束条款是否成为常态，咱们拭目而待。
（底跃运用事例示意图）
江北公民第一次才智究竟跃的巨大作用，始于隧道口的正荣润江城，在有底跃的情况下，1楼和规范层的房价拉开了非常大的价格差：1楼房价2万出面，规范层房价最高居然打破3万5。正是做了这种房价的凹凸配，从而把全体均价，控制在了3万/㎡以内。
尔后，江北一批叠墅入市，1楼遍及挖了两层地下室，单价在2万3-2万4左右，但叠墅规范层现已全面打破3万/㎡。
实际上，底跃是许多开发商都乐意做的，关于房企来说意味着纯赢利。但关于买房人来说就意味着吃亏，由于本钱分摊到了每一户。
（江北核心区板块区分示意图）
江北归于限价区域，现在核心区几家精装楼盘限价均价30500元/㎡。当均价相同时，下挖一层底跃地下室的楼盘，2楼以上规范户型每平方米的均价，要比不挖地下室的高2000-3000元/㎡左右。
那么，为什么开发商要在一楼挖地下室做底跃？
首要，政府要求规则，一层下挖的地下室面积不计入容积率，但却归于可售面积，这便是为什么开发商想方设法在一楼挖地下室，由于多挖出的面积悉数为赢利。
假如限价为3万/㎡，每多挖200㎡，开发商的出售额净得600万。假定某楼盘10栋楼，一栋楼为2个单元4户，整个楼盘净得2.4亿。
关于买房人来说，能够发现一个奇特的现象：同区域的楼盘，挖地下室楼盘的规范层价格，比不挖地下室楼盘的规范层价格要贵。至于值不值得买，就要看买房人自己的考虑了。
咱们能够看到，部分楼盘1楼房源，三分之二的面积坐落地下，且大部分地下面积没有采光，也不通风，尽管这部分面积样板房能够做的很美，但实际上仅仅一个变相的地下贮藏室。即便改形成房间，寓居舒适程度也会比较差。
后期江北甚至南京出让的地块中，是否还会参加有关地下空间怎么运用的条款，咱们拭目而待。
（本文来源于南京江北）
南京这些热盘值得你考虑：
华新城|碧瑶花园三期|华裔城天鹅堡
华润置地鱼嘴润府|江与城|佳源玖棠府
中海左岸澜庭|中海城南第宅|长江峰景
南京改进置换楼盘都有哪些：
星河世界|世茂天誉|金隅紫京叠院|仁恒凤凰山居
南京刚需楼盘都有哪些：
中海云麓第宅|美的雍翠园|中南上悦城
江宁金茂悦|东城金茂悦Ⅱ期|蓝光黑钻第宅
深业青麓上居|世茂灿烂睿湾
