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现在湖南省内各城市开展格式处于长沙“一家独大”的局势，且中长时间内这种局势难以改变。
而经过长株潭城市群与长沙严密相关的株洲、湘潭显着是最大的收益者，成为省内人均可支配收入最高的三四线城市。
因而，咱们选取长株潭城市群中GDP较高的株洲，与省内其他三四线城市中GDP总量较高的岳阳、常德比照来看。
同归于湖南省内的三四线城市，三者的经济、房地产根本面在2019年有什么共性和差异。
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城市根本面：岳阳、常德GDP总量大，株洲人均可支配收入高
从经济体量上来看，岳阳、常德2018年全年GDP别离为3411亿元和3394亿元，较株洲高出近千亿，常住人口也挨近600万人，比株洲高出近200万，在总量上岳阳和常德相对更胜一筹。
但细化到人均数据则株洲优势较为显着：2018年株洲人均GDP到达65447元/人，岳阳、常德仅有58000元/人左右。
株洲在乡镇居民可支配收入上也领先于岳阳和常德，2018年株洲乡镇人均可支配收入为42867元/人，位居湖南省内第二。
而岳阳、常德则别离仅有32425元/人和31126元/人，购买力存在显着的差异。
尽管经济总量不敌岳阳和常德，但株洲人均财富显着愈加足够，这点也体现在对产品房的购买力上：
2018年，株洲以400万的常住人口，完成了859万平方米的产品房出售建面和505亿的出售额。
在产品房商场容量上，株洲比岳阳高出近150亿，比常德高出200亿，获益于长沙的辐射，株洲现在产品房商场开展较快。
但从人口和久远开展的视点来看，岳阳、常德的内生需求会更足够，商场也能够稳健开展。
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方针：与大都三四线宽松基调保持共同，调控首要会集在限价
与省会长沙是二线城市中调控最为严厉城市比较，湖南省内三四线城市方针环境则相对宽松，这也与大都三四线曩昔一轮调控基调相共同。
岳阳调控方针几无，最为宽松。而株洲、常德调控聚集价格端，限价成了政府维稳商场的首要手法。
例如常德高层不得超出1万元/平方米的限价方针，自2018年下半年方针出台起至今不曾放松，因而也有不少开发商经过做精装来变相打破限价。
此外，株洲2019年8月新出台人才引入方针，符合要求的人才在株洲初次购房享用2-5万元的购房补助。
在人才吸引上株洲实践上在向许多二线、强三线城市看齐。我以为首要仍是有“长株潭”一体化大布景做支撑，究竟“有饼才有人”。
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棚改：相同的“手法”，不同的“命运”
作为上一轮三四线商场上行的重要助推器，棚改、货币化安顿的放缓乃至腰斩对许多三四线需求无疑是“釜底抽薪”。
从湖南省三四线常德、岳阳、株洲的棚改来看，自2018年下半年中心棚改方针收紧起，三城的棚改不只进程缓慢乃至一度叫停，而2019年方案棚改开工量也大幅缩水，其间岳阳、株洲下降7成以上。
能够料想，失掉棚改支撑后的购房者“后继无力”，购房才能也将大大下降，商场“阵痛期”在所难免。
相较之下，常德状况略好于岳阳和株洲。尽管棚改腰斩但体量尚存，但棚改客购买力不降反升，一方面是棚改方案比较新房成交体量而言仍旧很大，另一方面提高了房子拆迁安顿的补偿规范。
实践上这也是常德商场热度要显着好于其他两个城市的首要要素。这一批征拆目标全面走向商场，需求层面的支撑相对较足。
比方体量达3500亩的常德某项目棚改客户占比达20%。
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商场：全体趋冷，棚改支撑下常德商场热度优于岳阳、株洲
总的来看，在棚改安顿力度大幅减缩、房价快速上涨导致购买力缺少，购房需求提早透支等要素影响下，当时三城成交低迷、商场“每况愈下”，其间仅常德商场热度尚可。
显着，株洲和岳阳的商场相对更为冷清和低迷。
数据显现，株洲产品房出售堕入持续低迷，2019年1-6月株洲累积成交面积同比下滑24%，降幅有进一步扩展之势。
此外，株洲全市房地产业从业人员近1.96万人，同比2018年下降10.2%，也从旁边面反映了地产不景气，商场走弱的现实。
岳阳2018年下半年跟着棚改“收紧”商场热度扶摇直上，在商场最低迷时期，经开区部分项目价格战剧烈，乃至一度出现“喊价就卖”奇迹。
实践自2018年以来，岳阳楼市便一向处于供过于求状况，尤其是项目扎堆的经开区和毗连主城区的岳阳县，成交相对低迷，下行压力较大。
而常德商场热度较湖南省其他三四线略高，但与上一年本身比较降温显着。
得益于棚改“活力尚存”、返乡置业客弥补、方针层面相对宽松，以及距长沙较远受虹吸效应影响弱等要素影响，常德商场比较湖南其他三四线城市更为平稳。
2019年1-8月常德产品住宅成交面积累计同比增速达29%，不只超过了省内其他三四线城市，且略高于省会长沙。
尽管热度比较其他省内城市有余，但与本身比较已然缺少，成交体现日渐下行。
一方面是项目到访量下降近4成，另一方面库存量上升也能够看到现在出售压力较大，客户张望心情浓郁。
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房价：2019年遍及降价走量，岳阳价格管控相对较“乱”
从价格来看，三个城市全体均价相差不大，从实践调研的状况来看，常德武陵区各板块房价根本在7500-8500元/平方米不等，岳阳均价在7000-8000元/平方米之间动摇。
但各个城市在价格管控和价格队伍上仍然差异显着。
典型的如岳阳，区域房价梯度显着但价格较“乱”，2019以来房价动摇加重，降价、分销、途径齐上阵。
一方面因不同项目间对互相实践价格“三缄其口”，信息不对称也导致“一盘一价”现象举目皆是；另一方面，为了抢客、回稳现金流，导致现在部分板块价格管理相对紊乱。
此外，分销途径也成为了大都项目首要拓客方法，郊县导市区，市区深挖再深挖，来访被途径劫持成为了遍及现象。
而常德价格队伍则并不显着，主城区内房价最大特点是“全城一个价”，不同区域间没有显着梯度。
价格实践反映了当时商场的的心情和短期走向。常德、岳阳、株洲均在2017年商场炽热的时分价格敏捷上涨。
2016年-2017年间株洲均价由4000元/平方米涨至6000元/平方米，涨幅近50%，这种上涨气势连续至2018年中旬，土拍热度带动房价涨至新高。
但进入2019年，各品牌房企感受到淡市压力纷繁降价走量。
岳阳经开区高铁板块项目也由之前的9000多元/平方米降至7000多元/平方米，价格逐步回归理性。
株洲房企也纷繁挑选降价跑量，价格降幅遍及达10%以上。
东部美的城的价格改变最能反映房价走势，2016开盘价格仅4000元/平方米，两年间价格节节攀升，2018年5月一度升至9000元/平方米，在此期间项目仍然“一房难求”。
2019年价格再次回落至7800元/平方米左右，不过因为项目所剩不多，因而全体影响不大。
归纳来看，前期房价过快上涨、需求被透支、棚改减缩，都对未来价格上涨构成阻力。全体商场向下的大环境下，房价大概率会持续下探。
6
土地：品牌房企拿地回归理性，岳阳地价高位横盘，株洲敏捷转冷
比照三个城市的土地商场来看，岳阳、株洲体现较为共同，前两年土地炽热带动地价飞涨后，热度开端阑珊。成果来看，则相差显着。
岳阳2017年地价“飞涨”后高位横盘，而株洲土地商场降温来的更为显着。
2017年曾经，株洲土拍不温不火，溢价率低，竞得方也多为本乡开发商。跟着品牌房企纷繁进驻，株洲土地商场在2017-2018年敏捷升温。
进入2019年，土地商场出现“回转”，跟着株洲楼市步入下行通道，房企拿地趋于慎重，1-7月份，全市房地产企业土地置办面积和金额同比别离下降59.2%和87.5%。
别的到9月已有22幅土地流拍，成功出让的地块也多为底价成交。
常德则略有不同，从2018年湖南省要点城市的土地成交价格能够看到，与省内三四线比较，常德的地价无论是从肯定值仍是地价房价比都处于较低方位。
而地价滞涨导致房价上涨动力缺少。这一点与本年上半年大都三四线城市土地商场炽热带动房价、商场回暖天壤之别。
实践上，自2018年开端，常德涉宅用地的成交楼板价几乎没有涨幅，均匀地价稳定在2000-3000元/平方米这一区间，房价上涨的预期在土地端根本被消除。
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产品偏好：重视学区的一起价格敏感度高，100平方米左右三房热销
就产品来看，我以为有四个方面值得重视。
榜首，因为收入水平相对较低、购买力受限，小面积、低总价的实用性三房产品更为热销。
以岳阳为例，在棚改落潮后购房者失掉财富支撑之下，购买力瓶颈展露无遗。高层去化好于洋房，小面积段去化好于大面积段。例如恒大未来城，100平方米左右中心套三房去化显着好于120平方米以上边户型。
第二，常德、岳阳、株洲客户对价格的敏感度均非常高。例如株洲某项目直言客户并不关怀产品好坏，只需周边项目每平方米单价廉价50元客户就有或许会被洗走。
第三，毛坯承受度优于精装。三个城市客户对精装抗性较大，商场上毛坯产品居多。
第四，“湖景”、“教育资源”皆为卖点，对客户吸引力较大。典型如株洲金茂悦凭仗长郡中学的学区优势比一街之隔的碧桂园麓府单价高出1000元/平方米。
此外，在常德，客户更愿意为教育超量付出住宅费用。在同板块内最好的校园往往是肯定的金字招牌。如恒大华府项目凭仗名校不只新房劲销，并且二手房也较为抢手，月租金整套可达2600元，也有一二手倒挂现象。
全体来看，三城房地产商场全体走势共同，均出现商场下行趋势。但又露出出了不同的问题和症状。尤其是棚改，是许多三四线固有的通病。
所谓成也棚改，败也棚改，房价的增长速度快于收入的增长速度注定会构成需求面缺少支撑，对中长时间楼市开展起到负面效果。
岳阳棚改落潮后“一地鸡毛”的现状短期难以缓解，购买力是限制其成交的中心要素。未来楼市将持续降温，量价大概率会下探之后保持横盘。
常德商场不免有少许平平，未来商场热度存在持续下滑的趋势。但根据全体楼市供求平衡下没有杰出的扎手问题，商场向下的空间不大。
长时间而言，房价梯度没有摆开，商场预期不明朗，尽管抗压性尚可但本轮周期内商场上行空间相同有限。
株洲的问题在于供应过量而需求趋于饱满，房企都在活跃的“以价换量”，各项目降价层出不穷，但对出售的促进效果相对有限。
“长株潭一体化” 现在空有其谈，罕见落地。即使落地，在都市圈的构成阶段，中心城市长沙的虹吸效应也要大于其辐射效应，短期未必能解株洲当务之急。
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