每天咱们都在剖析国家微观大势、城市板块剖析，但今日我想来谈谈最落地的产品，究竟住在一个房子里，每天真实陪同自己的不是小区里的花草树木，而是屋里的户型，户型的合理性，才是最影响咱们的寓居体会感和后期二手房能卖得上价的。
本文将从户型的几大注意事项来协助咱们挑选一个好户型。
格式不合理
刚拿到户型图的时分，格式是咱们最直观、最简略的判别要素。
1
格式是否方正
房子户型方正简直是每个购房者最关怀的问题，缺角的户型即便抛开风水的要素，用起来也很鸡肋，几假如平买来的空间最终却用不上，岂不成了冤大头。
2
进深开间是否适合
开间，是一间房的左右宽度，进深，则是指这间房从门的方位到最里面有多深。简略说，开间便是宽度，进深便是长度。
开间越大，采光作用越好；进深越大，空间的运用率越高。
一般来说，进深开间比介于1：1.5之间较好，咱们可根据本身需求来挑选。
朝向不合理
朝向比较好了解，对大部分南边城市来说，东南边向朝向比较好，但北方会更喜爱正南朝向。
要注意的是，客厅和主卧必定要朝南，由于这两间屋的运用率是最高的，值得享用最好的朝向。
比方下图：
乍一看，户型正南正北朝向，并且南北通透。
仔细看，好好的南向优势都被厨房和卫生间霸占了，导致客厅成了北向，两个次卧也朝北，真是该有的没有，不应有的又都占尽了。
咱们评价户型时，必定要注意景象资源与朝向的联系，把南向开间最大化运用起来，使户型内的客厅和房间都能最大程度地享用到好的朝向和景象资源。
次卧能够朝北，也不免朝北，不是太大的问题，究竟人更多的是在卧室歇息，歇息时刻绝大大都是夜间，关于阳光需求不大。
但客厅假如不能朝北。由于，要知道，人大大都的白日时刻都是在客厅的，朝北的客厅冬天或许天阴冷湿润，加上不明亮，会十分难过。
功用不合理
看完户型的大体格式之后，咱们能够开端研讨每个空间的功用布局。
1
动态是否分区
动区，是活动频频的区域，如客厅、厨房、餐厅；
静区，首要供家人歇息的当地，如卧室、书房。
二个区域空间，分隔越明晰越好，尽量不要有交割。
上图动态分区是做得比较好的，把歇息区和活动区散布在房子表里两头，不要彼此交织。确保了咱们在会客、文娱或家务时能够轻松自如，也不会打扰到歇息的家人。
但太小的不过百平的房子就不必纠结动态分区了，究竟你站在房子的这头说话，不关门的话那头听的清清楚楚，也没有动态分区可谈。
2
厨卫是否适合
厨房、卫生间这两个湿气重且简单发生尘垢的区域，要和咱们洁净整齐的卧室尽量远离。
比方，厨房是日子中最首要的污染源，集齐了噪声、油烟油污还有污水。
所以，厨房的安置要尽或许地接近入户门，从外面带回来的食材，用最短的间隔就能够归置到厨房。这也是大大都开发商会做的规划，假如开发商把厨房藏在里面，那就要斟酌一下了。
动线不合理
动线，听起来杂乱，实践上便是指，你在家里活动的道路，也便是你从一个区域走到另一个区域的途径。
动线不合理的话，真的是“足不出户便日行千里”，光在家里走动，微散步数都能蹭蹭破千。
夸大吗？咱们能够看下不合理的动线是什么样的。
咱们能够将日子轨道画到户型图上，一般家里的首要动线有三类：家人动线、家务动线、访客动线。
以下图为例，画出三大动线：
从上图能够看出，三条动线有许多重复穿插的当地，这就意味着：
1）家人动线，由于房间别离布局在户型的南北两头，你和家人日常交流，进入房间，要不断从电视背景墙那里来回络绎，不只费事，还会影响家人看电视。
2）家务动线，晒衣服要穿越整个客厅，走进次卧，才到阳台，假如次卧你婆婆或许儿子在歇息，晒衣服是要挑准时刻的，并且该次卧的家人隐私也被打扰，两头都没有愉悦的体会。
3）访客动线，迎客进门后，要穿过次卧才干抵达沙发就座，假如次卧刚好有人，则显得十分不方便。当然，假如是4-5房这个问题相对难防止，但三房大大都户型都能够防止。
合理的动线应该是防止相互穿插搅扰，把人都有条不紊的归置到位。
所以，动线的挑选要注意2点：动线穿插少；每一步的间隔都尽量短。
尺度不合理
你是不是也遇到过，看着户型图，麻雀虽小都五脏俱全，但便是估不出这个房间究竟多大，这个客厅多宽？
或许，分明买了规范标准的家具家电，才发现底子放不下？
由于户型图中的尺度一般是标在墙体中缝，不是精确的室内净尺度，要得到能运用的空间，咱们必需要减去墙体厚度。
一般来说，墙体的厚度分厚、薄两个尺度，厚墙20公分，薄墙10公分。但实践上，由于抹灰的问题，大大都时分实践是24公分和12公分，假如贴好瓷砖，每一面又会添加3公分。
户型的外围一般都是厚墙，室内会有部分薄墙，下图为部分厚墙、薄墙暗示：
1）两头都是厚墙，一头减一个12公分，即减24公分；
2）一边是厚墙一边是薄墙，减18公分；
3）两头都是薄墙，减12公分；
4）特殊情况：其它的不能算出来的尺度，可根据现已核算出的尺度，等份额核算。
这样的核算尽管杂乱，可是咱们能够了解实践的得房率是多少，而不必被开发商的公摊率、得房率忽悠；
最重要的是，拿这个尺度去规划家居家电房间的格式。
然后再来说说这几年大火的全生命周期户型。
那何为真实的全生命周期户型？
从一个普通用户的视点来看，一套房子，我能够自在的把房间改大改小，自在的想要几个房间就设置几个房间。想做套房做套房，想做独立空间做独立空间。
这样的规划才是真实的全生命周期户型。
自己亲身装饰过房子的人，乃至是买过房的朋友都知道，房子是要有承重墙的，承重墙是禁止改动的，所以正常的房子底子不具备全屋房间改造的或许性。
比方这样的户型，简直跟全生命周期没有任何联系，承重墙份额超高，一起还也没有规划在外围，简直上来说是没有什么全生命周期改造的或许性。
假如这种规划，经过改房间称号，格式没有任何改变，就自称是“全生命周期户型”，那真的是掩耳盗铃。
我想许多人也跟我相同，习惯性思想以为承重墙是难以防止的，想恣意改造的全生命周期是户型是不存在的，即便是商业性质没有承重墙的商铺或许公寓，也逃不掉粗大承重柱的分裂，更不必说是普通住宅。
但其实，全生命周期的户型其实在最近一两年越来越多的，比方下边这个户型：
面积是85平，三房。
从图中能够很明显的看出来，一切的承重墙除了卫生间外，其他悉数在外围。
由于卫生间牵扯上下水的问题，根本不会改动，所以承重墙放在卫生间是最好的挑选。
这样的规划意味着，厨房能够改小扩展餐厅的面积，也能够改大做出中西双厨房＋吧台。
假如对美食对餐厅有高要求，在做双厨房+吧台的一起还能够把次卧客厅之间的墙打掉改成横厅，做一个超大的餐客厅一体规划。
这个主意和开发商在户型图中的其间一个改造计划不约而同，见下图：
除了厨房有多种改造计划，次卧的改造计划更多更有可操作性，比方说上图中第二个计划的次卧改套书房，也能够把次卧改成儿童游乐的多功用区，或许专业的茶台或许书法写作之类的区域，可改造计划十分多。
而这样的改造，在传统的户型中简直是不或许完成的。但随着好的规划越来越多，在置换本钱越来越高的前提下，买能够预留改动空间的全生命周期房子，也能够从必定程度上削减置换本钱。
总归，户型的不合理规划，不只买了糟蹋，住了憋屈，将来易手卖还要折价。
有硬伤的户型，开发商卖的是图纸，能够不必献身太多价格就能够卖出去。
而你易手时分，卖的是实体房，缺点一览无遗，折价的起伏就大了。
前期多做功课，好过后期住得不舒服，堵心得很，还换不了。
以上为正文，来自大胡子说房团队的花满楼
