开发环节税收问题
开发环节触及许多税种，所得税土增要求清算，这对财务制度就有很严厉的要求，假如财务制度不合格 天性够用直接本钱法扣除的，只能用合计数修建面积法分摊，构成清算中扣除削减，税负上升。
印花税
1.触及印花税首要合同项目。签定合一起尽或许价税别离
（1）收购甲供资料：购销金额万分之三。
（2）修建安装工程承揽合同：承揽金额万分之三。
（3）制作工程勘测规划合同：收取费用金额万分之五。
（4）告贷合同：告贷金额万分之零点五。只要从金融组织告贷才触及印花税，对金融组织的断定，咱们要看有没有银保监金融答应。
（5）产业保险合同：收取保险费收入金额千分之一。
2.印花税征收办法分为查实征收和核定征收两种。核定征收印花税需求获得印花税核定通知书，核定征收购销环节详细核定份额由主管税务机关承认。房地产企业财务人员在新项目开发前期应充沛了解本地区房地产职业印花税购销环节详细核定征收份额，经过测算承认本企业在开发阶段应采纳哪种征收办法更有利。如开发初期合同较多，可考虑选用核定征收办法，进入运营期合同较少状况下，可请求选用查实征收办法到达印花税合法节税意图。
土地运用税
土地运用税要害点在于精确核算不同性质计税开端时刻
一、制作期间土地运用税计税开端时刻
《乡镇土地运用税暂行条例》第9条：新征用的土地，按照下列规则交纳土地运用税：
(1)征用的犁地，自赞同征用之日起满一年时开端交纳土地运用税;
(2)征用的非犁地，自赞同征用次月起交纳土地运用税。
财税[2006]186号第2条第1款（首要针对制作用地）以出让或转让办法有偿获得土地运用权的，应由受让方从合同约好交给土地时刻的次月起交纳乡镇土地运用税，合同未约好交给土地时刻的，由受让方从合同签定的次月起交纳乡镇土地运用税。交地时刻最好放到月初，省了一个月土地运用税，房地产企业由于修建面积广，一个月的土地运用税金额也很大。别的开发企业尽或许实行纸面移送手续，防止政府由于动迁等其他要素，没有按购地合同约好时刻交地，引发涉税危险。
二、制作期间土地运用税计税根据
1.总计税面积承认
《乡镇土地运用税暂行条例》第3条：土地运用税以交税人实践占用的土地面积为计税根据，依规则税额核算征收。国税地字[1988]015号第6条：交税人实践占用土地面积，指由省、自治区、直辖市公民政府承认的单位安排测定的土地面积。没有安排丈量，但交税人持有政府部分核发的土地运用证书的，以证书承认的土地面积为准;没有核发土地运用证书的，应由交税人据实申报土地面积。
留意，如交税人实践中不合法占地开发，即土地运用权证明文件上四至界限和实地纷歧致，应按实地四至界限核算土地面积。
2.精确把握免税面积扣除
(1)经济适用房用地和廉租房用地
2019年1月1日至2020年12月31日期间，对公租房制作期间用地及公租房建成后占地，免征乡镇土地运用税。在其他住所项目中配套制作公租房，按公租房修建面积占总修建面积的份额免征制作、办理公租房触及的乡镇土地运用税。第一时刻获得证明文件，及时提出免税请求（财政部税务总局布告2019年第61号 2019-4-15）
(2)其他优惠政策用处占地面积扣除。
对其他契合优惠政策列明用处(校园、医院、托儿所、幼儿园，小区外社会共用地段未加阻隔的美化用地、路途用地、小区内荒山、林地、湖泊等没有运用土地)的土地面积，因房地产企业尚在制作中，建成后上述优惠政策列明用处房产或许占地面积和规划面积纷歧致，建成后也或许挪作他用，所以各地对制作期间优惠政策列明用处土地面积是否适用优惠政策把握纷歧，有的当地答应扣除，有的当地不答应扣除。如，上海市、重庆市、青岛市可扣除。
上海市:沪税地[1989]46号第3条：企业新征用土地时带征一部分同于市政规划的公共路途用地，如这部分带征土地列入企业规划以外和不运用的，可免予征收土地运用税。
沪税地[1990]54号第2条：企业规划内天然构成的河流或湖面，已被运用的(例如宾馆等单位作为风光格式或游艺场所等)，应按规则征收土地运用税；没有运用的，可由地址地税务机关审阅，报我局的赞同后，暂时免征土地运用税。
重庆市渝地税发[2003]301号第2条第2项：对开发小区内路途、美化用地，经区县地税局审定后可暂不征乡镇土地运用税。
青岛市：青地税函[2009]128号第4条：开发初期应税土地总面积不包含经规划部分赞同制作项目配套的居委会、派出所、校园、幼儿园、托儿所、医院等公共设备应分摊的土地面积
辽税四[1993]203号第2条：房地产公司征土地运用税计税根据应包含不其不
可切割隶属设备占地。即对住所小区内马路、美化用地、商业网点、自行车棚等公共设备用地均应交税。
房地产企业开发制作期间，为开发商品房所占土地是企业生产运营用地。不管开发制作房产将来用处是住所仍是其他房地产，开发期间，均应按其地址地段土地运用税税额规范交税。（辽地税财[2000]97号)
开发制作期间指房地产企业自土地办理部分赞同其开发制作至开发制作项目竣工（含竣工）。在此期间应按其悉数占用土地面积核算土地运用税。项目竣工后至房地产悉数出售期间，对未出售部分和已出售部分，应由房地产企业和买者别离按出售和 未出售房产修建面积比分摊核算土地运用税。（辽地税财[2000]398号）
独自制作的地下修建物怎么征土地运用税？详见财税2009 128：对在乡镇土地运用税交税规划内独自制作的地下修建用地，按规则征收乡镇土地运用税。其间，已获得地下土地运用权证的，按土地运用权证承认的土地面积核算应交税款；未获得地下土地运用权证或地下土地运用权证上未标明土地面积的，按地下修建笔直投影面积核算应交税款。
对上述地下修建用地暂按应交税款的50%征收乡镇土地运用税。
房产税
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。（《房产税暂行条例》第1条）
问题1：怎么了解城市，建制镇交税规划？
以土地地址地各省政府详细规则，在实操中承认。
财税地字1986年8号文规则：建制镇为公民政府地址地，不包含所辖行政村。可是实践征管中各省都有自己的解说 。比方 辽政辽政﹝2000﹞23号规则：从2000年1月1日起，对凡在我省建制镇所辖行政区域内具有或运用非农、林、牧、渔业的生产运营用房产和土地的单位和个人征收房产税和乡镇土地运用税。
问题2：基建工地的暂时性房子，是否征房产税？
财税地字﹝1986﹞年 8号文 规则：施工期间一概免税，交还或评价转让给基建单位，从接纳次月起缴税
问题3：房地产开发商品房是否征房产税？
国税发[2003]89号：鉴于房地产企业开发商品房在出售前，对房地产企业是一种产品，因而，对房地产企业制作商品房，在售出前，不征房产税；但售出前房地产企业已运用或租借、出借商品房应征房产税。
问题4用待售已建成商品房作典当物向银行典当告贷，是否征房产税？
有两种观念
第一种观念：企业以为设典当权不算运用
第二种观念：设定典当自身便是一种运用。运用在现代汉语词典商务印书馆被解说为人物器物资金为某种目而发作的行为。
开发本钱
一、开发本钱明细账建立。
二、本钱核算目标的承认和核算
（一）计税本钱目标承认
国税发[2009]31号第26条：6大准则需求精确把握
1、可否出售准则：开发产品能对外运营出售的，应作独立计税本钱目标核算；不能对外运营出售的，可先作过渡性本钱目标归集，然后再将其相关本钱摊入能对外运营出售的本钱目标。
事例：房地产企业开发A项目，其间住所可对外出售，幼儿园根据规则需无偿移送当地政府。根据是否可售准则，需将住所作独立计税本钱目标核算，将幼儿园作过渡性本钱目标归集，然后再将其相关本钱摊入到住所项目。
2、分类归集准则：对同一开发地址、竣工时刻附近、产品结构类型没有显着差异的集体开发项目，可作一个本钱目标核算。
事例：开发A项目，其间开发的住所分东区和西区，东区8万平方米于2015年3月开端施工制作，于2017年6月竣工；西区12万平方米于2015年8月开端施工制作，于2018年2月竣工。根据分类归集准则，需将东区和西区作不同本钱目标核算。
3、功用区别准则：开发项目某组成部分相对独立，且有不同运用功用时，可作独立本钱目标核算。
事例：开发的A项目，在东区住所沿街一侧还开发两栋商业楼，根据功用区别准则，需将两栋商业楼作独立本钱目标核算。
4、定价差异准则：开发产品因其产品类型或功用不平等导致其预期价格存在较大差异的，应别离作本钱目标核算。
事例：开发的A项目，在东区住所中，一栋住所是回迁安顿房，规则政府指导价12,000元/平方米，其他是普通住所，单位均匀价格40,000元/平方米，根据定价差异准则，需将回迁安顿房、普通住所别离作本钱目标核算。
5、本钱差异准则：开发产品因修建上存在显着差异或许导致其建构本钱呈现较大差异的，要别离作为本钱目标迚行核算。
事例：开发的A项目，在东区住所中，一栋住所是回迁安顿房，规则政府指导价为12,000元/平方米，五栋是普通住所，单位均匀价格40,000元/平方米，还有三栋是精装饰高级商品房，单位均匀价格80,000元/平方米。根据本钱差异准则，需将精装饰商品房别离作本钱目标核算。（也适用定价差异准则）
6、权益区别准则：开发项目属受托代建的或多方合作开发的，应结合上述准则别离区别本钱目标核算。
事例：开发A项目，在项目外，需为当地政府代建一座体育馆，资金由政府按甲企业投入必定份额拨付。根据权益区别准则，需将代建的体育馆独自作本钱目标核算。
（二）计税本钱目标的办理：
税务总局布告2014年第35号 ：
房地产企业应根据计税本钱目标承认准则承认已竣工开发产品本钱目标，并就承认准则、根据，一起本钱分配准则、办法，及开发项目基本状况、开发方案等出具专项陈述，在开发产品竣工当年所得税年度交税申报时，伴随《企业所得税年度交税申报表》一幵报送主管税务机关。
房地产企业将已承认的本钱目标报送主管税务机关后，不得随意调整或彼此混杂。如确需调整本钱目标的，应就调整原因、根据和调整前后本钱改变状况等出具专项陈述，在调整当年所得税年度交税申报时报送主管税务机关。
提示：
（1）单体开发项目，一般以每一独立编制规划概算或施工图预算所列单项开发工程为本钱核算目标。
（2）对开发规划较大、工期较长开发项目，可结合项目特色和本钱办理需求，按开发项目必定区域、周期区别本钱核算目标。在此根底上，同一期或区域内有不同产品业态物业，还应按产品业态区别本钱核算目标。
（3）不能对外运营或出售的配套设备不作独自本钱核算目标，先作过渡性本钱目标将发作的本钱费用归集，然后再将其相关本钱分摊计入能对外运营出售的本钱核算目标。
（4）本钱核算目标一般应在开工前承认。一旦承认，不得随意改变，以确保本钱核算精确性。如不同本钱核算目标一起开发，应由本钱部分在本钱支付时注明属哪个本钱核算目标，以便财务人员精确核算。
（三）、本钱的分摊：
国税发【2009】31号第30条：
（一）土地本钱，一般按占地面积法分配。如确需结合其他办法分配的，应商税务机关赞同。
土地开发一起连接房地产开发的，属一次性获得土地分期开发房地产状况，其土地开发本钱经商税务机关赞同后可先按土地整体预算本钱分配，待土地整体开发结束再行调整。
（二）独自作过渡性本钱目标核算公共配套设备本钱，应按修建面积法分摊。
（三）告贷费用属不同本钱目标一起担负的，按直接本钱法或按预算造价法分。
（四）其他本钱项意图分配法由企业自行承认。
本钱分摊
1.土地增值税 本钱分摊
（1）《土地增值税实施细则》：交税人成片受让土地运用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的承认，可按转让土地运用权的面积占总面积的份额核算分摊，或按修建面积核算分摊，也可按税务机关承认的其他办法核算分摊。
（2）国税发[2006]187号：属多个房地产项目一起的本钱费用，应按清算项目可售修建面积占多个项目可售总修建面积
（3）国税发[2009]91号：交税人分期开发项目或许一起开发多个项意图，或同一项目中制作不同类型房地产的，应按获益目标，选用合理分配办法，分摊一起的本钱费用。
( 4）重庆市当地税务局布告2014年第9号:分期清算或清算单位中制作多类房产，土地本钱交税人可选择按土地面积占比法或修建面积占比法核算分摊；房地产开发本钱按修建面积占比法核算分摊，其间已清晰目标化的设备、设备、装饰等开销应直接计入对应房产的房地产开发本钱。
（5））属多个房地产项目一起的土地本钱，税务机关应按清算项目占地面积占多个项目总占地面积份额，核算承认清算项目扣除金额。属同一项目土地本钱，税务机关应按普通住所可售修建面积和非普通住所(包拪非住所，下同。)可售修建面积占总可售修建面积份额，核算承认扣除金额。属多个房地产项目一起的修建安装本钱，税务机关应按清算项目可售修建面积占多个项目可售总修建面积份额，核算承认清算项意图扣除金额。(辽地税函[2012]92号）
2.企业所得税本钱分摊
国税发[2009]31号第29条：
一起本钱和不能辨明担负目标的直接本钱，应按获益准则和配比准则分配至各本钱目标，详细分配办法可按以下规则选其一：
（1）占地面积法
（2）修建面积法
（3）直接本钱法
（4）预算造价法
第五节 相关实务问题
问题1：甲供材有几种计税办法
第一种，甲供材包含在总包合同总价中，施工方需求按含甲，供材的合同承揽总额向甲方开票。制作单位移送资料时归于货品出售应在宣布时承认收入并开票
第二种甲供材不包含在总包合同总价中，施工方仅参加甲供材的检验与运用。
问题2：供给修建服务开增值税发票地址
一般交税人应在组织地址地开增值税发票，小规划交税人跨县市区开具增值税发票的，可向修建服务发作地主管税务机关如期获得悉数价款和价外费用请求代开增值税发票
问题3：出售修建资料一起供给修建服务怎么交税？
可在出售合同中别离注明资料价款和修建服务价款，别离按出售货品和修建服务交纳增值税，假如没有别离注明，则按混合出售准则进行处理
问题4：修建分包合同老项目怎么判别？
以总包合同为准，总包是老项目，则分包也应视为老项目。甲方乙方签合同，施工答应证上注明开工日期在2016年4月30日前，5与1后乙丙又签分包合同，丙方可按老项目选择简易计税。
问题5：砂，土、石料怎么进行增值税的承认？
一般交税人出售以自己采掘的沙、土、石料或其他矿藏连续生产的砖、瓦、石灰可选3%简易计税，不然不行按3%，按13%一般税率开票
问题6：地下车位的本钱怎么分摊？
国税发2009 31号 33条清晰：独自建的地下停车场应作为本钱目标独自核算，运用地下根底设备构成的停车场应做公共配套设备进行处理。土增环节人防工程对房企运用地下修建可按政府规则，建的地下人防工程改造的不行售的地下车库或地下车位，假如建成后产权属整体业主或无偿移送归政府一切，产权挂号公证部分公平或在房地产项目明显方位布告，整体业主知晓，本钱费用能够扣除。非人防车位，转让有产权的地下车位，获得收入，计入清算收入，税务机关答应记本钱费用，按配比准则在清算中扣除。而无产权地下车位获得收入，不计入项目收入，本钱费用也不的扣除。地下车位出售环节收入一般都是后期连续发作，假如过多本钱摊到地下车位，必定影响企业所得税土地增值税税负，分摊的时分减小地下车位分摊基数，按总开发本钱中除掉土地和不相关开发本钱，按可售面积法分摊。尽或许减小分摊面积。按土建独自审价陈述承认工程土建本钱，将土建本钱按总可售面积在房子和车位中分摊，车位仅承认土建本钱，理由是车位本钱除土建外和其他相关都很小。地下根底咱们要
问题7：售楼处、样板间装饰怎么处理？
增值税换机财税2016年36号文：增值税环节房地产企业自行开发的房地产项目融资租入的不动产，施工现场暂时的修建物、构筑物，不需求分两年扣除。售楼处样板间归于施工现场暂时的修建物构筑物，进项税可一次性抵扣撤除也无需转出
土地增值税环节环节分硬装和软装进行确定，暂时售楼部 归于硬装，作为项目扣除 整体式家具中央空调不行撤除部分也是硬装作为开发本钱。分体式空调电冰箱 等动产软装，不得作为扣除项目
所得税环节硬装开销本钱化计入开发本钱 软装开销出售费用
房产税环节国税发2003 89 号房企自用租借出借 交给运用次月起交纳房产税土地运用税
问题8：红线外本钱怎么财税处理不收据办理。
鄂地税发2013 44号文房企项目制作用费（红线）外许诺为政府或其他单位建公共设备或其他工程开销，能供给与本项目存在相相关系，直接根据的，可计入本项目扣除项目金额，不能供给或根据缺乏，如与制作项目开发没有直接相关，不得计入本项目扣除
重庆：企业实践发作的不契合运营惯例的，应由企业相应举证，不契合税法规则扣除准则费用，则不能在税前扣除。
琼地税函 2015年917号文房企在红线外为政府建公共设备或其他工程，凡能供给政府有关部分出的证明文件，承认该开销与本项目有直接联系，含项目土地运用权相相关的开销，能够计入扣除金额。
问题9：房地产企业售楼处制作费用及样板房装饰费用是否应在开发本钱中列支？
1关于项目规划规划内应作为项目营销设备制作费，计入开发直接费用。2项目规划规划外，计入子建固定资产核算。3租借房子做售楼处发作的装饰费用，做出售费用。
