当潮水退去，方知谁在裸泳......
行将曩昔的“金九”，南京楼市彻底能够用“冷热不均”来描述。中心地段的好楼盘去化不错，而非抢手地段的楼盘出售压力巨大，特价房、首付一成等促销手法层出不穷，这一点在近期的江北楼市更为显着。
而同为南京新房供给大户的江宁，却呈现出不一样的出售状况。“金九”江宁共有16家住所楼盘加推3785套房，却有7盘卖完，多盘去化杰出的“答卷”。面临行将到来的“银十”江宁估计有9盘推出超千套房源，其间不少是纯新盘和重视度很高的楼盘。
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9月江宁共有16家住所楼盘加推3785套房，7盘卖完
据掌柜君计算，到9月29日下午15时，9月江宁共有16家住所楼盘开盘，共加推3785套房源，首要坐落上秦淮、青龙地铁小镇、青龙山世界生态新城等板块，产品类型包括改进、刚改，刚需楼盘较少。
今日，掌柜君也计算了这16家楼盘的去化成果，详细状况如下表：
从这个开盘出售成果，能看出一些端倪，掌柜君给我们划要点：
1、16家楼盘中有8家楼盘公证摇号，中签率最低仅6.30%，最高32.1%。而本月悉数卖完的7家楼盘均来自这8家公证摇号楼盘；
2、越来越多的楼盘报名人数缺乏开盘套数，挑选直接平推，去化成果也有所下降，卖不完已成常态；
3、刚需买房越来越难，本月开盘楼盘中均价低于2.5万/㎡的仅有2家，分别是绿洲抱负城和汤山玉兰第宅；
4、部分板块因楼盘扎堆、产品同质化严峻，又没新的利好支撑，区域全体楼市去化不是很抱负，如青龙山世界生态新城。
细心来看本月开盘的出售状况，不难发现板块之间和板块内部之前差异也很显着。8家公证摇号的楼盘首要坐落上秦淮、科学园、青龙地铁小镇，这也是现在江宁的抢手中心板块。其间7家楼盘卖完是正常现象，首要仍是由于区域购房需求旺盛，可挑选性较少，一二手房也有价格倒挂，天然会受买房人重视。（注：仅有没卖完的银城旭辉云臺天境因本月初已加推216套房，消化了一部分购买力）
如科学园纯新盘都会四季，初次开盘一口气推出656套，精装均价30449元/㎡，共招引4251组买房人报名，中签率15.4%。整个区域“房荒”多年，加上周边二手房成交价超4.5万/㎡，对改进人群来说，区域可挑选性极小，卖完也是意料之中的成果。
另一个去化不错的板块是青龙地铁小镇，这是紫东区域中心区，板块内还有公办南外加持。本月开盘的3家楼盘均公证摇号，且悉数卖完，值得重视的是珑悦和东望府都是加推收官房源，卖完之后住所正式收官，后期买房人在区域可挑选性又少了2家。
（阳光城文澜府沙盘图）
而青龙山世界生态新城的4家楼盘报名人数缺乏开盘套数，均挑选平推，且没有卖完。首要仍是由于板块内聚集了很多开发商，虽然在必定程度上一起提升了区域价值，但也造成了产品同质化严峻，买房人可挑选性较多。
就去化成果来看，最好的卖出超8.5成，最差的去化仅0.6成，冷热不均状况十分显着。就掌柜君个人来看，区域这种状况在未来一段时间内还会继续。
归纳来看，“金九”江宁楼市的全体去化状况要远好于江北，首要是由于江宁中心板块的上市量不多，一旦开盘会有大批购买力涌入，卖完是正常现象。还有很多买房人手捧现金却买不到房，加上江宁本地自住人群较多，在楼盘续销期中起到不错的效果。
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10月江宁9家住所楼盘推出超千套房源，你想买的都有
整理完9月的江宁楼市，掌柜君再给我们看看行将到来的10月，江宁有哪些楼盘将上市。据不彻底计算，10月江宁共有9家楼盘推出超千套房源，首要坐落上秦淮、科学园、正方新城、禄口等热门板块。详细状况如下图：
不难看出，“银十”有加推方案的楼盘比较9月有所削减，且部分板块也只要1家楼盘加推，对买房人来说可挑选性较少。
以江宁中心的上秦淮和科学园板块来看，葛洲坝融创紫郡府估计推出18套叠墅，建筑面积约235-308㎡，总价较高，首要针对江宁高端改进人群。刚刚首开的都会四季也要再次加推，但详细加推状况待定，也是改进人群重视的楼盘。
（都会四季效果图）
作为紫东中心区的青龙地铁小镇，9月迎来2盘收官，区域现在在售新房仅有阳光城文澜府和悦峯。据计算，阳光城文澜府估计10月加推3栋楼，建筑面积约82-119㎡，低密度+中心区+公办南外的标签，根本不会缺客户。
最值得重视的是刚需重镇---禄口板块，这儿聚集了十多家纯新盘，估计有超百万供给面积。在行将到来的“银十”，禄口估计有3家楼盘首要上市，恒大林溪郡、中骏融信雍景台、红豆香江华庭，上市价能否破2万/㎡值得等待。
而就产品来看，恒大林溪郡打造的洋房和小高层，建筑面积113-132㎡，首要仍是针对区域改进和刚改人群，总价相对较高；中骏融信雍景台首开建筑面积约129㎡，总价超250万，受众人群有限；红豆香江华庭面积段在79-110㎡，首要面临刚需人群，总价较低。
（恒大林溪郡沙盘实拍图）
但关于禄口来说，作为刚需板块，单价和总价低是优势，但现在多盘放风价都在2万/㎡，乃至超2万/㎡。关于开发商来说，高价拿地加上现房出售，都不乐意赔本上市，都想在价格上博弈，但现在来看，想2万/㎡上市有必定难度。别的，区域待上市楼盘过多，后期不免呈现争抢客户，怎么防止“贴身肉搏”的状况，也是开发商要考虑的。
最终，掌柜君计算的楼盘多为有加推方案的，但实践中会因多种要素而推迟开盘。主张买房人能够多看几家楼盘，做好不同的预备，在接下来的“银十”开盘潮中买到心仪楼盘。
