作者：暴哥
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8月28日，安徽省合肥市市自然资源和规划局发布布告，调整产品住所用地定价方法，树立房价和地价联动机制。
首要内容是两点：
1、调整产品住所用地定价方法。树立房价和地价联动机制，依据拟供应产品住所用地周边新建产品住所出售归纳均价和二手房成交价格情况，按宗地确认拟供应产品住所用地最高限价、参阅价（即起拍价）。
2、调整产品住所用地拍卖方法。将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方法调整为“价高者得+最高限价时转竞自我克制用于租借的产品住所”。
也便是说，一块出让土地的起拍价以及最高价终究是多少，这会先参阅周边新房和二手房的归纳成交均价。并且到达最高限价之后的土拍方法也改变了。
依照曾经的规则，假如超越最高限价，那么拍卖方法就变成摇号拍卖，那么房企拿地就全凭命运。而现在新的规则，假如超越最高限价，那么拍卖方法就变成成交金额是最高限价，可是对这块土地的规划中，哪家企业用于租借的产品住所面积最大，便是哪家企业得标。
这样的地价、房价联动机制在国内仍是归于初次。
至于怎样依据周边的房价决议土地起拍价以及最高限价，在布告中并没有提出。依照正常思想，联动机制能够有两个方向，榜首种是跟着周边房价的涨跌而同方向跟着涨跌，第二种是跟着周边房价的涨跌而逆方向下调或上调。
在这一次布告中说到新机制是为了稳房价，同方向的跟涨跟跌并不利于稳房价，所以应该是第二种形式。也便是说，当周边的房价猛涨的时分，这块土地的起拍价以及最高限价就相应下调，以按捺周边房价持续上涨。当周边的房价跌落时，就恰当进步起拍价以及最高限价，关于周边楼市起到提振效果。
由于房价的影响要素傍边首要包含土地价格、建安价格。建安价格一般来说个整个职业建筑材料、营销开销等，全体开销会比较安稳，所以土地价格的改变关于房价的影响极大，楼面价的凹凸也就影响了购房者买房的房价凹凸。
因而假如合肥接下来的土地定价依照周边房价而反向定价的话，关于合肥房价的安稳仍是有协助的。此外合肥调整土地拍卖方法，是意在鼓舞开发商建造租借用房。
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那么为什么合肥要忽然树立地价、房价联动机制？
首要原因是2019年合肥土拍溢价率高涨。
下面是2019年3月成交的部分土地概况，能够看到这些地块的土地价格溢价率很高。
像滨湖区、包河区共三块地溢价率分别是132.65%、140%和121.43%。溢价率都现已超越100%了，并且其他地块的溢价率也超越50%。
并且直到本年7月份，合肥的土拍溢价率仍是比较显着，下面是2019年7月30日成交的部分地块信息：
图片来历：合肥楼市
华润拍下的滨湖区地块溢价率为30.19%，置地拍下的肥西地块溢价率为51.89%，中梁拍下的CF201915和新站高新区的地块溢价率分别是65.87%和27.14%，东沅出资拍下的巢湖市地块溢价率为165%。
土地的溢价终究必然会转嫁到房价上，所以假如合肥不及时进行土拍变革，这必然会导致未来房价的上涨，所以合肥需求变革土拍方法让土地市场降温。
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合肥履行土拍新政，关于楼市有什么影响？合肥楼市又将怎样改变？
那么从中期来看，土拍方法的变革影响的是地价，假如合肥的地价、房价联动机制是依据房价高而调低地价、反之亦然的话，也就意味着土地价格会愈加安稳，土拍也成为房价调控的方法之一，那么中期合肥楼市就会变得价格相对安稳。
此外从短期来看，合肥的楼市会承压。为什么呢，前段时刻合肥12家银行二手房停贷的音讯信任我们有所耳闻，尽管现在未有官方阐明银行停贷，可是通过这段时刻的发酵之后并没有驳斥谣言。因而音讯的可靠性仍是很强的。
图片来历：央视财经
此外除了部分银行停贷之外，合肥现在各大银行的利率基本上是全面上浮的，上浮起伏大概在20%-30%左右，也便是说房贷利率基本上要在5.88%-6.37%左右。现在全国的均匀利率水平是5.423%，即合肥的利率水平现已高于全国均匀利率水平了。
房贷利率的高涨和银行的停贷最为直接的影响便是会影响到合肥的楼市需求量，并且停贷音讯传开之后楼市供应增多了不少。
从供需的视点来看，需求量的削减以及供应的增多会给购房者更大的议价空间，因而房价也会承压。
下面是贝壳计算的最近3个月的二手住所成交均价走势，能够显着看到最近几周合肥二手房成交均价在下降。
最终长时间而言就要看合肥的全体经济面和人口改变了，暴哥去查看了一下2018年合肥的经济面和人口情况。
2018年GDP总量是7822.91亿元，同比上涨8.5%，高于全国均匀增速。并且在安徽省，合肥的首位度不算差，GDP总量排名全省榜首。
并且从工业的情况，合肥近年来的商业结构在不断优化，第三工业GDP占比越来越高，现已超越了50%。
此外近年来合肥的人口情况也不错，一向处于人口增长的状况。2018年合肥的人口正式打破800万人。
合肥也是一座比较年青的城市，由于0-64岁的人口占比高达87.41%，65岁以上人口只要12.59%。
越是年青的城市经济发展就越有生机，并且关于楼市来说，大部分购房者都是64岁以下人群，也便是说长时间而言合肥房产的需求量不会很低。
长时间来看，人口增长的当地房价也会上涨。所以结合合肥的全体经济面、工业结构以及人口改变来看，合肥的楼市长时间仍是光亮的。
