“三年前的100万和三年后的100万，
距离有多大？”
2016年，假如你拿着100万的预算去买房，略微踮踮脚，就能够顺畅买进主城区或许天府新区；
2019年，若你再揣着100万的预算去买房，那根本只能和中心城区“say byebye”，投入远郊的怀抱了。
改进需求影响下的楼市，供给产品面积段、产品力及价格水平都一路“爬坡”，并且后期也面临继续上行的实践。
购房本钱激增正冲击着你的出价才能！出价才能分解越显着，“价格”与“价值”两大置业参阅要素就越难统筹：
出价才能较弱的首改：“价格灵敏型”，价格影响高于价值影响；
出价才能强的豪改：“价格愚钝型”，价值影响高于价格影响；
出价才能中等的再改：介意“攻守平衡”，对价格与价值具有两层灵敏性。
三者中，“找平衡”其实是最大的难点。所谓“两层灵敏”，再改需求置业时，一方面尽管价格影响较小，但又不得不归入考量；另一方面，既为“再改”，那么其对价值就一定有较高的要求。
如安在价格与价值、实践与未来之间找到平衡，在可控的价格中让价值最大化，是再改需求面临的重要出题。
01
借供销看区域偏好
到2019年8月25日，大成都的住所套均总价为134万元。以此为基点，依据出价才能，咱们将再改产品的总价段限定为200-500万，200万以内和500万以上则别离为首改和豪改。
受出价才能影响，再改置业既要考虑“想买哪里”，更要参阅“能买哪里”。
先说说能买哪里？现在主城区和天府新区的套均总价都打破200万元，契合再改客群的出价才能，也是再改置业的首选区域。
再改集体更想买哪里？在价格可控的前提下，以价值空间作为参照，中心城区仍是现在的不贰挑选。
成交数据也有所印证。锐理君计算了2019年各区域各类住所的成交占比，能够看出：首改需求郊区化，豪改需求主城化，再改需求则涣散在主城、天府新区和近郊，这是现在再改集体“可进可退”的主战场。
再进一步剖析，最受再改客群认可的是天府新区，其再改住所成交量约占全市的20.5%。
这归于意料之中的成果。天府新区高新技术产业会集，城市界面更新，配套设备更先进，在方针利好下，近三年现已是众多再改集体晋级的榜首挑选。
02
看归纳价值优中选优
现在天府新区正“多点开花”。再改置业，如安在天府新区这个“面”中完成点对点的精准狙击？锐理君近期对城南的购房集体进行了很多的客研发现，在价格与价值的拉锯战中，绝大部分再改集体都将版块和产品的归纳价值归入了购房查核规范。
天府新区有多个极具代表性的抢手置业版块，包含南湖、锦江生态带、麓山和兴隆湖等。但经过既有本钱、出现价值、未来空间这三个维度进行研判，再改集体的可进入时机很明晰。
天府新区4大抢手置业版块短期进入价值剖析（再改需求向）
现在，南湖版块进入供给结尾，且区域规划较早，刚需刚改产品为主；兴隆湖周边住所项目多面向产业集体，短期内一般购房需求进入的时机不多。因而，不少再改需求都将这两个版块作为了次级挑选区域。
剩余的两个首要挑选版块中，论产品，质量皆高。不过，锐理君查询相关数据发现，本年前8个月麓山版块新增住所供给约2100套，成交存案均价18209元/㎡，同期锦江生态带版块新增住所供给约3200套，成交存案均价15063元/㎡，无论是房源供给速度仍是置业本钱，后者都技高一筹。
而更重要的一点是，锦江生态带版块是天府新区这几个抢手置业版块中，出现度最高的。
新区门户开发早站位高。2014年锦江生态带开端会集供给土地，尔后中海、万科、保利、创始、德商、优品道等品牌房企争相入驻，早在2017年，锦江生态带版块的最高楼面地价就已达到12007元/㎡，是其时天府新区最高的地价记载。
品牌房企会集开发“催熟”区域。现在锦江生态带版块路网根本打通，前期开发的鑫苑鑫都汇等项目现已交房，中海锦江城等项目也将很快进入会集交给期，人口的很多注入仅仅时刻问题，并且天府四中和天府三小以及红星美凯龙等大型配套也连续投入运用，整个区域的寓居气氛已根本老练。
地铁+湖区为区域增配。8月26日，成都地铁5号线空载试运行，正式通车进入倒计时，南湖立交站和顶峰站就在锦江生态带版块西侧，这一条南北向的地铁线路，进一步打通了天府大路西侧主城区、高新区以及天府新区的资源衔接通道；此外，锦江生态带版块与高速建造中的怡心湖版块东西对望，仅以剑南大路相隔，在怡心湖产城一体化建造的辐射之下，锦江生态带的价值预期也水涨船高。
锦江生态带的实现才能众所周知。
03
从在售产品找最新时机
“
“所见即所得”，这或许便是锦江生态带版块最好的年代。
”
2019年前8个月，锦江生态带版块共新增住所供给约3200套，中海万锦熙岸（中海锦江城最新组团）、优品道秀丽、创始禧瑞锦江等多个项目均有推新；存案约3800套，需求旺盛，其间最受欢迎的，依然是锦江生态带的“扛把子”——中海锦江城。8个月间中海锦江城成交存案住所约1660套，占区域总成交量的43.7%。
还有时机吗？
锐理君整理发现，本年中海锦江城依然保持着极高的取证速度与频率，2月-7月共获取预售证6张，供给量十分大。据了解，中海锦江城估计于年内清盘，这也意味着这个超级大盘在“强占销冠宝座”两年后，进入了住所收官倒计时。到现在，全新组团万锦熙岸还有少数的套四双卫房源在售，完全是再改客群的“菜”。
中海万锦熙岸组团意境图
值不值得买？
其实从成交占比来看，商场现已为“值不值得买”这个问题给出了答案。
中海锦江城是近两年成都商场的超级神盘：体量大、产品多、走势猛，简直一切你能幻想到的热销词在这个项目上都有标签。项目初次取证是2017年10月，同年11月成都敞开限购，至今近两年时刻，中海锦江城以818250㎡的住所成交面积居大成都榜首，可谓“房票收割机”。
从锐理君的客群调研剖析来看，再改客群更愿意的是“以更小的本钱撬动更大的价值”，这么多人为中海锦江城投了赞成票，垂青的便是项目“能打”的归纳价值。
中海善“造城”。中海锦江城占地560亩，放眼中心城区，是实打实的大盘，商、住物业皆有。未来近百万平的住所物业交给后，很多人口注入，会带动社区内商业等配套的老练。这就意味着，除了区域外部配套之外，项目自身就能够为业主供给完善的日子配套；
中海锦江城“站在伟人的肩上”。从2000年开端至今，中海已入蓉19年。尽管自始自终保持着“工科生”的低沉，但产品口碑载道。在改进需求全面迸发之前，中海就一向坚持在西门和南门做高端产品：桐梓林的桐梓林壹号、站南的中海九号第宅、大源的中海兰庭等项目都现已成为了区域高端物业的代名词。
产品价格价值对位。以万锦熙岸组团在售的173㎡套四双卫房源为例，其出售单价约19000元/㎡，同区域的创始禧瑞锦江在售的套四约136㎡，预售单价近21000元/㎡，相比之下，对重视价格的再改需求来说，万锦熙岸的价格与产品均有优势。
中海万锦熙岸173㎡户型
【房源坐落组团中部，坐北朝南，两梯两户纯板式格式。南侧景象面达15米，其间观景阳台7.8米。行政主卧的规划是该户型的一大亮点，面积约45㎡，双窗户，在独立衣帽间和独卫之外，还留有空间灵敏运用。】
因而，关于再改客群来说，中海这个173㎡的套四值不值得买？当然是值得的。这一产品所具有的不仅仅是价格优势，从更深的层面来看，很重要的一点是经过这个项目能够撬动多维度的资源，也便是前文锐理君所说的“价值最大化”。回过头来看，这一产品背面的资源包含：
更老练的寓居环境
更宽广的寓居标准
牢靠的品牌溢价空间
超级大盘终究的进场时机
区域终究的抄底时机
回忆全文咱们能够发现，现阶段再改需求置业的逻辑仍是十分明晰可寻的：在发展速度更快的城南，以相对小的本钱，挑选如中海锦江城这类出现度更高的产品。能够预见的是，买方的出价才能会跟着经济发展水涨船高，再改需求的占比也会进一步扩展，未来房企会面临更大规划的再改需求，因而，在项目布局、产品定位方面，都应有针对性的调整。
*文中住所数据均为存案口径
*2019年的房地价数据均计算至8月25日
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