法律法规
《最高人民法院关于审理产品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》第十二条:因房子主体结构质量不合格不能交给运用，或许房子交给运用后，房子主体结构质量经核验确属不合格，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。
《最高人民法院关于审理产品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》第十三条:因房子质量问题严重影响正常寓居运用，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。
交给运用的房子存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修正职责；出卖人回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，买受人能够自行或许托付别人修正。修正费用及修正期间形成的其他丢失由出卖人承当。
事例指引
事例1：
张晓欣与秦皇岛煜明房地产集团有限公司房子生意合同纠纷
案号：（2013）冀民一终字第301号
法院：河北省高级人民法院
案情简介：
2007年8月24日，张晓欣与秦皇岛煜明房地产集团有限公司签定产品房生意合同一份，购买煜明公司开发的一套三层别墅。2008年6月张晓欣在装修过程中发现房子墙体开裂、通缝，外承重墙漏水等现象。后张晓欣与煜明公司就房子质量问题交涉未果后诉至法院，要求免除产品房生意合同并补偿丢失。张晓欣向法院恳求对涉案房子是否存在主体质量问题进行断定。秦皇岛市中级人民法院托付同济大学房子质量检测站进行断定，断定陈述的检测定论为：“......综上所述，该房子短少结构柱，不能到达根据标准规则的抗震设防烈度为7度区域的抗震设防安全标准，房子主体结构质量不合格，会影响房子安全运用。”
裁断定见节选：经上海同济大学质量检测站出具的检测定论及弥补断定定论，被告秦皇岛煜明房地产集团有限公司出售给原告张晓欣的房子楼梯间2／－11轴方位缺结构柱，违反了《修建抗震设计标准》的强制性规则，不符合国家标准。因结构柱的设置是房子主体结构的组成部分，在国家标准应设置结构柱的方位没有设置结构柱，应确定该房子主体结构存在质量问题，上述景象归于《最高人民法院关于审理产品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》第十二条规则的关于因房子主体结构质量不合格不能交给运用或房子交给运用后房子主体结构质量经核验确属不合格的景象。在此情况下，原告张晓欣有权要求免除两边签定的产品房生意合同并补偿其因此遭到的丢失，故原告张晓欣要求免除合同并补偿丢失的诉讼恳求应予支撑。
事例2：
缪伟、王玉凤与江阴泰禾房地产开发有限公司房子生意合同纠纷
案号：（2017）苏民申2347号
法院：江苏省高级人民法院
案情简介：2013年12月30日，缪伟、王玉凤与泰禾公司签定《产品房生意合同》，购买泰禾公司房子一套。合同签定当天，两边签定了《弥补协议》1份，约好：“缪伟、王玉凤接纳房子时，除房子存在主体结构安全问题或其他严重影响正常寓居运用功用的房子质量问题外，不得回绝接纳房子，不然，视为泰禾公司现已完结交给职责，但泰禾公司应对房子存在的非结构安全质量问题及时进行补葺，泰禾公司怠于补葺致使缪伟、王玉凤遭受实践经济丢失的，泰禾公司据实补偿。”合同签定后，缪伟、王玉凤支付了首付款并处理按揭借款付清了房款。但在房子交给前，缪伟、王玉凤称发现所购房子楼顶不平坦、水泥松动、钢筋显露等问题，混凝土结构件达不到国家的法定质量标准，存在安全隐患，影响房子的正常寓居运用，致使缔结合同意图不能实现，诉至法院恳求免除与泰禾公司之间的产品房生意合同。
裁断定见节选：本院经审查以为，《最高人民法院关于审理产品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》第十二条规则，因房子主体结构质量不合格不能交给运用，或许房子交给运用后，房子主体结构质量经核验确属不合格，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。第十三条规则，因房子质量问题严重影响正常寓居运用，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。……根据本案查明的现实，泰禾公司开发的包含涉案房子在内的整幢产品楼盘于2015年12月14日安排竣工检验，于同月16日在江阴市建设局经过竣工检验存案，江阴市建设局的存案处理定见中清晰：工程实体质量监督中未发现有结构安全和运用功用的质量问题。缪伟、王玉凤在本案中未供给证明其所提出的上述房子质量问题，归于主体结构安全问题或其他严重影响正常寓居运用功用的质量问题，且其提出的上述质量问题可经过补葺予以处理，泰禾公司亦表明予以补葺，故缪伟、王玉凤关于免除合同并补偿丢失的诉讼恳求，没有法律根据和合同根据，一、二审断定驳回其诉讼恳求，并无不当。
小编解读
根据《最高人民法院关于审理产品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》（以下简称《解说》）第十二条和第十三条的规则，并经过以上事例能够看出，买受人以房子质量为由恳求免除房子生意合同，并不是任何的房子质量问题都能得到法院支撑，一般只要两种景象买受人才干免除合同：1、当房子存在主体结构质量问题时，若主体结构质量问题不合格，则买受人能够免除合同；2、当房子存在其他房子质量问题（非主体结构质量问题）时，但该质量问题会严重影响正常寓居运用，买受人亦能够免除合同。
房子的主体结构是指在房子修建中，由若干构件衔接而成的能接受效果的平面或空间体系。它既包含房子地下荫蔽工程的地基部分，也包含房子地上工程所触及的部分。主体结构只要到达技能要求的强度、耐性和稳定性等条件时，才干保证接受房子自身的各种载荷。房子的主体结构质量直接关系到房子的安全问题，结合《解说》的第十二条和第十三条第一款的规则看，房子的主体结构质量不合格时，“严重影响正常寓居运用”乃至要挟生命安全的结果是能够预见的。如事例1的涉案房子，房子短少结构柱，主体结构在正常运用下安全不会遭到影响，但该房子坐落抗震设防烈度为7度的设防区，在地震效果下其安全会遭到影响。而关于其他的非主体结构质量的问题，相同只要呈现“严重影响正常寓居运用”的情况下，买受人才干够免除合同。
实践中，根据“谁建议，谁举证”的基本准则，买受人恳求免除合同，需举证证明房子主体结构质量不合格或房子质量问题严重影响正常寓居运用（如建议补偿丢失还需举证证明实践发作的丢失）。房子的主体结构是否存在质量问题往往无法经过肉眼进行判别，买受人一般也是从房子外表发作的一些问题，如墙面开裂、渗水等，对房子的质量发作置疑，但房子到底是存在主体结构质量问题仍是一般的质量瑕疵，还需经过专业的断定组织对房子进行断定。事例2中，因为买受人未能对其房子主体结构质量不合格的建议举证，因此诉求未得到法院支撑。至此，笔者以为，“主体结构质量不合格”经过专业合法的断定较好得出定论，但“严重影响正常寓居运用”却较难断定，需求法官根据一般日子经验规律，结合质量问题的具体情况，即质量问题的发作部位、影响规模、形成的结果、可修正程度等要素归纳作出判别。举一个比如，相同是房子渗水问题，若房子仅仅某一处渗水或许问题不大，但假如房子的主卧、次卧、卫生间、客厅、厨房、餐厅等多处均呈现渗水，则可能会被断定为“严重影响正常寓居运用”【具体可拜见（2016）陕01民终2274号案】。在现实日子中，买受人购买房子后发现房子呈现漏水、裂缝等质量瑕疵的现象层出不穷，尤其是二手房生意。关于一般的房子质量问题，如装修、装修和配套设备部分的质量瑕疵，或质量瑕疵较小，如厨房、洗手间水龙头漏水等问题，虽不构成法定免除合同事由，但买受人能够根据《解说》第十三条第二款的规则，要求出卖方承当修正职责。关于严重影响正常寓居运用的房子质量问题，如天花板存在漏水现象、地板存在较大裂缝，构成安全隐患，对正常日子形成明显晦气影响的，买受人则能够恳求免除合同和补偿丢失。
《解说》第十二条和第十三条规则了买受人免除合同的条件，是出于对产品房生意商场的标准和对房子买受人权益的维护。但也正如最高人民法院民一庭负责人《关于当时民事审判工作中的若干具体问题》（2018年12月24日）第1条中所提：要注意区别房子质量不合格和房子质量一般性瑕疵，精确判别当事人是否享有合同免除权，引导建立商场经济条件下契约认识和契约精力，避免经过法院断定的方式，滋长有违诚信准则的歹意毁约行为。
