01
高周转房企的财政危险值得重视
2017年下半年开端，许多融资途径对房企“目标化”要求越来越严峻，融资难、融资贵成开展趋势。
为了应对严峻方针调控下日益急迫的融资环境，防止绿城式的被逼卖身命运，房企有必要在下降资金本钱和回款周期方面进行应对，高周转成为大部分规划房企不得不跟进仿效的运作办法。
高周转办法一方面在某种程度上给了房企应对紧缩方针调控的生存空间，另一方面房企面临的压力和危险并未彻底消解，高周转也并非让企业无忧无虑。
尤其是当时国内经济下行压力凸显，PMI呈疲弱态势，中美交易冲突加重的布景下，房地产调控继续收紧导致出售放缓，职业面临天花板。假如不及时进行战略调整，片面强调高周转、高杠杆，与国家的“稳”字方针相冲突，那么高周转带来的收益很或许难以掩盖其带来的危险，尤其是财政危险。这一点需求业界亲近重视。
本文经过对规划上市房企的要害财政目标进行危险辨认和剖析，力求在一个旁边面提示有关商场参加主体，充分认识商场及自身运营潜在的危险，完结财政管理要害环节的有用操控以削减危机的发作。
02
上市房企要害财政目标挑选
一
房地产企业剖析样本与参照系设定
以克而瑞研讨中心发布的《2018年我国房地产企业出售排行榜》为样本来历，挑选48家房地产企业为研讨目标。
首要有三个考虑：
一是出于研讨数据可得性，剖析样本有必要是房地产上市公司。
二是出售金额超越500亿元的规划房企。
三是为了确保选取的上市公司具有可比性，剔除了因为财物重组而目标数据短少的上市公司。
图表1：研讨样本一览表（按2018年出售额排序）
数据来历：CRIC，Choice
本文在比较研讨过程中，首要以企业相关目标中位数代表职业参照水平。管用均匀数简单遭到极值的搅扰，而中位数将数据分红前半部分和后半部分用来代表一组数据的“中等水平”，当一组数据的单个数据偏大或偏小时，用中位数来描绘该组数据的会集趋势愈加科学。
二
规划房企资金活动性和筹资才能剖析
1、活动性危险
房地产企业的活动资金比率较高，但房地产又是变现才能较差的产品，所以针对房地产企业，加速活动财物的周转率显得尤为重要。
假如活动财物不能满意日常房地产企业项目的开发、出资、运营等需求，或许导致企业开发晦气、盈余下降，乃至给企业带来信誉危机，危害企业的形象和名誉，终究或许导致破产。
影响活动财物危险首要要素包含现金流危险和资金占用危险，点评目标是现金流量比率，存货周转率，总财物周转率。
11家样本房企存在短期活动性危险
48家样本房企中，11家现金流量比率小于1，其间9家企业现金流量比率为负值。这9家公司关于短期负债的归还，彻底无法依托运营活动发作的现金流量，添加了短期活动性危险。
图表2：运营活动现金流量净额无法掩盖活动负债的样本房企
数据来历：Choice
中型规划房企在活跃加速存货周转率
48家样本房企中存货周转率排名前十的除开绿洲和碧桂园这两家榜首队伍房企，其他8家是出售额刚打破千亿规划或正走在冲千亿的路上的第二、第三队伍房企，可见中型规划房企在活跃加速存货周转率，盘活资金加速周转扩展规划。
图表3：存货周转率排名前十的样本房企
存货周转率单位：次出售额单位：亿元
数据来历：CRIC，Choice
我国房地产测评中心发布数据，2018年500强房地产开发企业全体存货周转率为0.13，较2017年呈现较大降幅，职业全体上“怠慢脚步”。
A股117家房地产开发职业上市公司中，存货周转率中位数是0.27，48家样本房企中，31家存货周转率高于职业中位数，占比64.6%，标明大部分规划房企挑选加速存货变现添加财物的活动性。
其间，禹州地产，龙光地产，绿洲控股，佳兆业集团，绿城我国和中梁控股连续两年存货周转率坚持增加态势。
大型房企因为项目和土地总量较多，存货周转率进步不易，2018年年报存货周转率靠前的禹州地产和龙光地产都是出售额没有过千亿的中型房企，两者存货周转较快且坚持增加态势，有加速周转抢占商场份额的气势。
图表4：连续两年存货周转率坚持增加的房企
单位：次
数据来历：Choice
中型规划房企活跃进步总财物周转率
我国房地产测评中心统计数据显现，2018年500强房地产开发企业总财物周转率为0.11，同比下降，房地产职业全体周转速度放缓。
48家样本房企中财物周转率排名前十的别离是绿洲控股、龙光地产、路劲、年代我国、建发世界、滨江集团、雅居乐集团、碧桂园、迪马股份（东原地产）、荣盛开展。
除开绿洲和碧桂园，其他8家出售额都是刚打破千亿规划或正走在冲千亿的路上，可见中型规划房企为了在房地产“存量年代”站稳脚跟，加速周转进步资金运用功率是不谋而合的挑选。
图表5：总财物周转率排名前十的样本房企
总财物周转率单位：次 出售额单位：亿元
数据来历：CRIC，Choice
48家样本房企中，29家总财物周转率高于职业中位数，占比60.4%，其间建发房产、世贸房地产、绿城我国、中梁控股、正荣地产、佳兆业集团近两年财物周转率继续增加，结合存货周转率数据，能够发现绿城我国、中梁控股、佳兆业集团3家房企存货周转率和总财物周转率都坚持增加的态势，这三家企业在加速周转率。
图表6：总财物周转率继续增加的样本房企
总财物周转率单位：次
数据来历：Choice
2、筹资危险
企业筹资办法分为所有者权益的筹措办法和负债资金的筹措办法，关于负债资金的筹措，有必要准时还本付息，企业只能在规则的时刻运用，筹资危险一般指借入资金这种筹资办法的危险，首要经过短期偿债才能和长时间偿债才能两个方面剖析规划企业的筹资危险。
活动比率遍及较低
一般咱们以为活动比率为2以上的企业短期偿债才能较强。大大都状况下，活动比率与短期偿债才能成正比联系。
A股117家房地产开发职业上市公司中，活动比率管用均匀数为1.86，中位数是1.62。选取中位数带代表职业均匀水平。
从数据上来看，房地产职业的活动比率遍及存在较低的状况，乃至连典型房企也未超越职业均匀水平，比方万科A、绿洲控股、融创我国和华润置地，活动比率别离是1.15，1.24，1.17和1.33。
2家样本房企速动比率超越安全线
48家样本房企速动比率的管用均匀数为0.79，中位数是0.53。年代我国和佳兆业的速动比率超越1.0的安全线，中梁控股，金科股份，福晟世界和泰禾集团这四家房企的速动比率过低，别离为0.39，0.38，0.27和0.24，阐明短期偿债才能低，财政稳健性弱。速动份额较低的房地产企业，一旦无法经过再融资以缓解偿债压力，发作资金链断裂的或许性就比较大。
财物股债率遍及较高
样本房企2018年财物负债率大都在70%到85%之间，10家财物负债率超越85%，其间中梁控股和中南建造超越90%，别离为95.85%和91.69%。
形成的房企财物负债率高的首要原因是预先收取买房的房款而未交房，扩张中又负债购地等要素，在房地产商场景气量承压时，高负债房企将发作较大的融资压力。
图表7：财物负债率超越85%的样本房企
数据来历：Choice
9家样本房企筹资才能承压
从筹资才能的视点来看，活动比率和速动比率都低于职业中位数水平，且财物负债率大于85%的样本房企共9家，归纳来看这9家公司短期偿债才能不行强，全体债款担负较重，或许对筹资才能发作负面影响。
图表8：9家筹资才能承压的房企
数据来历：Choice
03
危险目标杰出的房企财政点评
一
筹资才能承压的高周转房企——中梁控股
从上文剖析可得中梁控股的存货周转率和总财物周转率近两年坚持增加，活动比率速动比率低于职业均匀，财物负债率95.98%在样本企业中排在榜首位，短期偿债才能和长时间偿债才能都存在压力。
1、三四线盈利衰退
中梁控股十分强调快周转，其内部曾提出“456”办法，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第2次投入。而中梁控股2017年存货周转率为0.24，2018年存货周转率为0.28，坚持增加但全体周转率相关于干流房企而言较慢。究其原因是近几年公司出售增速快，而拿地节奏比出售节奏更快。
2016-2018年，中梁别离取得63块、119块、221块地。其间对应别离有34块、88块、168块地坐落三四线城市，占比别离为54%、74%、76%。能够看出，三四线城市在中梁曩昔新拿地快中占有了极大比重。
中梁在2018年出售金额破千亿，这也被外界归功于较早布局三四线城市，赶上了棚户区改造货币化安顿的盈利。
跟着方针盈利的衰退，城市化进程放缓，三四线城市房地产商场逐渐降温，中梁的存货从2016年底的303.64亿元添加到2018年底的1030.78亿元，存货怎么在三四线城市完结变现显得很重要。
2、负债率高企
中梁控股的财物负债率过高。Choice数据显现中梁控股2016年财物负债率为98.59%，已挨近资不抵债，2017年为97.63%，2018年为95.98%，2017年和2018年有所下降，但2018年财物负债率仍高于2018我国上市房企财物负债率排行榜的榜首名（94.09%），中梁控股负债水平值得警觉。
3、融资本钱高
因为较为依靠信任融资，中梁的融资本钱尽管呈下降趋势，但全体水平仍然相对较高。中梁控股的融资首要来自银行和信任等途径，券商我国曾报导公司融资中信任和资管产品占比58%。2016年至2018年，公司未偿银行告贷及其他告贷总额别离为202.27亿元、244.76亿元和270.05亿元，融资均匀实践利率别离为9.4%、7.9%和9.9%，远高于干流房企6.07%的融资本钱均匀水平。
中梁控股赴港募资首要有三种用处：弥补运营资金；付出温州等地项目修建本钱；归还4笔行将到期的信任告贷。
4、现金流好转
因为很多资金用于买地，2018年之前，中梁控股的运营现金流一向为负，直到上一年才初次转正，现金及银行结余为230.8亿元，一年内需归还告贷总额仅为144.7亿元，满足掩盖短期债款。
图表9：中梁控股告贷到期总额状况
数据来历：招股阐明书
5、小结
中梁控股短期偿债压力可控，长时间偿债才能值得警觉，存货周转率不高，公司经过高负债率来进步ROE，高杠杆为公司来了较好的收益，规划扩张加速，但一起也带来了适当的现金流压力。
挑选赴港上市募资，一方面能够经过股权融资的办法处理部分资金需求，缓解融资本钱压力，另一便利也打开了海外融资通道，离海外债券及收据等融资东西更近了。未来三四线城市盈利衰退，中梁控股主营事务仍然是物业出售，面临调控常态化，怎么调整物业布局将是中梁控股不得不面临的检测之一。
二
黑天鹅事情加法资金压力——新城开展
近期商场有关董事长的黑天鹅事情一再发作，新城实控人刑事拘留事情之后，三大上市途径股价连续暴降，大约两周之后股价止住了跌势。黑天鹅事情对上市公司影响多大，首要还应重视公司自身财政质量怎么。
1、短期活动性压力不大
从偿债视点来看，短期债款压力不大，公司未受限现金412.14亿元，一年内到期敷衍收据238.29亿元，现金能掩盖短期债款。
图表10：敷衍金钱账龄剖析
数据来历：新城开展控股2018年年报
2、运营活动现金净流量不稳定
跟着近年的大额拿地，运营活动现金净流量不稳定，17年中报年报以及18年中报今现金净流量均为负值，资金来历只要举债、融资等筹资活动。
图表11：运营活动发作的现金流量净额
单位：亿元
数据来历：Choice
3、筹资才能承压
上文剖析中得出新城开展控股的活动比率速动比率均低于职业均匀水平，偿债才能较弱，财物负债率逐年上升，2018年底已高达86.43%，债款担负重筹资才能承压。
实控人被刑事拘留之后，新城系遭国内基金公司下调估值的一起，世界评级组织和出资银行也在调整对新城系公司的信贷评级及债券评级，融资途径估计会受影响。
4、土地储备或将采纳稳重情绪
公司此前是扩张态势拿地，未来关于新的土地获取将采纳稳重情绪，以改进资金压力。此外，公司也表明将经过各种途径活跃寻觅融资来历，以多重手法确保债款的安全兑付以及公司的正常工作。
5、小结
新城开展黑天鹅事情对公司名声及品牌形成危害，短期内新城开展有足够的资源来偿付短期债款，日常事务不会遭到直接影响。长时间来看，公司因为前期拿地扩张，新购土地远远超越耗费土地，运营活动现金净流量不稳定乃至为负，在筹资才能承压的形势下，不能疏忽资金链断裂危险。
04
定论与主张
经过对48家规划上市房企2018年的财物活动性和筹资才能的归纳剖析，发现在会集程度日积月累的房地产商场，关于中型房企而言，高周转扩张规划是一条难走且不得不走的路，从后续商场的开展来看，此类企业需求稳重做出出资战略。
榜首，上升期的中型房企在扩张的时分，要注意三四线城市降温的危险，活跃寻求融资时机，处理好现金流和融资的问题，尽量不要高本钱融资，不抢高价地，确保安全运转。
第二，房地产职业全体从“黄金年代”步入“白银年代”，去化率遍及下降，倒逼房企愈加重视楼盘质量，研讨供给更为合理的产品结构。在此布景下，房企应加强内功修炼，聚集产品升级，以客户需求为导向，寻求产品力的进步，向高质房企开展。
第三，重新晋千亿房企来看，尽管根本都完结了全国化布局，但首要的办法仍然是区域深耕，地方性颜色尤为稠密。
金科和蓝光首要依托于四川、重庆区域，雅居乐依托于华南区域，而华东企业毫无疑问占比数量最多，包含阳光城、中南建造、正荣、中梁、融信、祥生等。
因为华东房地产商场比较好的体现，这一轮行情中华东企业增加更快，所以在规划扩张中，挑选正确的战略方向，挑选性下沉到详细区域，能够使规划的扩张更有用率。
本文来历：中房研协测评研讨中心
END
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