作者：郑晓明
2019年，滨江集团(002244.SZ)的方针是出售打破千亿。现在看来，即使如愿冲进“千亿沙龙”滨江集团又能否名利双收？
7月30日，滨江集团发布公告称，公司以总价值59亿元拿下总建筑面积为20万平方米的两个集住所、商业和福利用地等功能于一体的两个土地项目的100%权益。一口气花59亿元拿地仅仅滨江集团本年以来持续坚持大力度拿地战略的履行成果。
不过别的一面，6月21日滨江集团收到深交所出具的问询函。在问询函中，监管层对滨江集团营收添加但归母净利润下降、经营性现金流大幅削减等问题进行问询。
在这张问询函的背面，实际上便是滨江集团高价拿地所带来的现金流恶化、债款上升以及偿债才能下滑的真实写照。
加快拿地，去化压力急速上升
本年上半年，滨江集团拿地金额到达257.9亿元，相较于去年同期的220.9亿元同比添加16.75%，拿地面积154.4万平方米，与2018年的244.3万平方米比较有显着下降，拿地本钱则由9042元/平米骤升至16703元/平米，涨幅高达85%。
近几年来，滨江集团一直在加大拿地金额，2016年至2019上半年拿地金额分别为73.72亿元、234.8亿元、496亿元和257.9亿元，尽管拿地金额增速在下降，但总量一直在上升。
2018年，滨江集团新增土地储藏项目26个，新增土地面积176.93万方，计容建筑面积346.97万方，土地款总额496.43亿元，均匀楼面价为1.43万元/平方米。
2019年是滨江集团向千亿方针冲刺的要害一年，最直观表现是活跃拿地。6月期间，滨江集团一周内三次拿地，累计拿地20.64万平方米，成交金额累计49.07亿元，交易额近50亿元。
滨江集团为何频频高价拿地？数据显现，截止2018年底，滨江集团的土储货值仅为1403亿元，权益货值更是仅有658亿元，与近千亿出售规划的体量比较可以说是严峻不符。假如依照公司方案2019年出售1000亿元，公司的储藏货值很快将被出售一空。如要坚持出售成绩，滨江集团加大拿地力度已是必然选择。
存货方面来看，滨江集团2018年存货为535.1亿元，较2017年的241.5亿元上升了121.57%，滨江集团存货的急速上升首要是因为本期新获取土地项目及新开工项目添加所导致。预收账款方面，公司预收账款2018年为252.5亿元，较2017年255.8亿元下降了1.29%。
滨江集团2018年 “存货／均匀预收账款”方针数值为2.11，较年头的1.06上升了98.08%，上升起伏较大。与职业进行横向比较来看，滨江集团的该方针接近于职业的中位数，去化压力适中，可是急速上升的去化压力滨江集团也应该引起注重。
滨江集团的预收账款周转率近五年来在2016年到达最大值1.04，2017年下降到最低值0.61，2018年回升至0.83，较2017年同比上升37.11%，接近于职业的3/4分位数，显现其较快的出售收入结转速度。
毛利率上升，净利润下滑
依据滨江集团2018年度财政报表所示，公司经营收入项目金额为211.15亿元，其间房地产开发事务的经营收入为202.71亿元，占经营收入的 96%。
此外，值得留意的是，滨江集团2018年完结的经营收入211.15亿元，比上年同期上升了53.30%；完结利润总额42.41亿元，比上年同期上升44.93%；净利润为12.17 亿元，较上年同期下降 28.89%。
关于营收添加五成但净利下滑的原因，滨江集团在回复深交所问询中表明，这是因为新获得的土地处于开发的初步阶段，还未到达预售条件而形成的阶段性现象。
不过，尽管增收不增利，但2018年滨江集团毛利率为35.74%，比上年同期上升了17.57%，创出近五年新高，特别近三年公司毛利率持续上升，现在已高于职业均匀水平，。
资产负债结构合理，偿债才能略显缺乏
截止2018年底，滨江集团的总资产为875.52亿元，负债总额为682.38亿元，其间预收金钱为252.47亿元，滨江集团2018年扣除预收金钱的资产负债率为69%，较2017年52.8%同比上升30.69%，高于职业1/4分位数，处于相对合理水平。
值得留意的是，滨江集团2018年有息负债261.29亿元，较2017年同比上升了171.73%，其大起伏上升背面，首要是因为滨江集团2018年短期告贷为12.6亿元，较2017年4.67亿元上升169.81%，长时间告贷129.5亿元，较2017年的19.5亿元上升了564.10%。
滨江集团近五年来的净负债率动摇比较大，前几年公司净负债率接连下降并且能坚持在较低的水平，首要是因为自身有息负债处于不高的水平，加上这几年公司净资产上升速度较快，由2014年的92.1亿元添加至2017年163.6亿元。而跟着滨江集团频频高价拿地，有息负债急速添加，2018年公司净负债率升至88.69%，高于职业中位数。
别的，滨江集团速动比率前四年均处在比年上升的趋势，2018年开端大幅下降。从总体上来看，滨江集团调整后的速动比率2018年为1.25，较2017年2.83下降55.8%。尽管公司调整后的速动比率仍大于规范值“1”,但从下降起伏来看应进步警觉；2018年，滨江集团现金及现金等价物为71.78亿元，其调整后的现金比率为0.33，与2017年0.94比较，下降65%。
归纳上述两项方针来看，滨江集团短期偿期才能虽暂时无忧，但如此高份额的大幅下降，应该引起公司的留意。
反映滨江集团长时间偿债才能的方针“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）／悉数债款”前四年均出现逐年下降的趋势，在2018年回升至0.54，较2017年的0.23上升了139.66%，略高于职业1/4分位数，从企业长时间偿债居多的实际情况来看，滨江集团的长时间偿债才能也并不优异，也需警觉长时间偿债带来的财政危险。
据克而瑞数据计算，到本年6月30日，滨江集团已累计完结出售金额516.7亿元，位列全国第27位，这与千亿出售方针仍相差一半间隔。2019年下半年，滨江集团在售、将售项目估计为61个，其间杭州区域有27个。
冲击千亿方针当然重要，但在市场环境并不明亮以及融资全面收紧的当下，坚持公司合理正常的财政水平，坚持长时间安稳的开展或许更为重要。急进拿地冲击千亿，反而会因小失大。
